2024-07-30
共有名義の不動産は、とくに売却時において、何かとトラブルになりやすいものです。
共有者の利害関係が絡んでくることもあり、共有不動産の共有解消は容易ではないでしょう。
この記事では、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで、不動産売却をご検討中の方向けに、共有不動産の共有解消の方法や共有不動産を共有解消しなかったときに発生するリスクについて解説します。
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ここで必ず 覚えておいてほしい言葉として「共有名義」「持ち分」が挙げられます。
共有名義とは、「2人以上が同じ不動産の所有者として登記がされている状態」を指します。
たとえば、特定の物件を複数人で購入・登記する、といった場合です。
持ち分とは、共有名義の不動産をその人数分で均等に割ったものを指します。
たとえば、「所有者が3人いれば、3等分する」といった具体的な例があります。
共有者全員の合意のもと、共有不動産全体を第三者に売却し、その売却代金を持ち分比率に合わせて分配するという方法が可能です。
メリットとしては、共有不動産全体の売却により、通常の不動産売却と同じ手続きがおこなえるという点が挙げられます。
また、金銭的に共有者一人あたりの取り分も増やすことができ、共有者全員の手元に公平に現金が残るため、トラブルに発展しにくいという点が挙げられます。
デメリットとしては、共有不動産全体の売却となるため、共有者全員の合意が必要となる点が挙げられます。
自分の持ち分だけを第三者に売却し、その売却代金を受け取るという方法も選択肢の一つです。
メリットとしては、共有者の同意なく売却できるため、面倒事を回避できるという点が挙げられます。
デメリットとしては、共有不動産の一部を買い取ることは稀で、売却できる不動産が限定され、他の共有者との話し合いから買取価格が相場よりも安くなる可能性があるという点が考えられます。
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先述した2つの方法以外にも共有名義を解消する方法が存在し、大きな問題を避けるためにも、しっかりと考えてから決断を下すことが重要となります。
分筆とは、「登記簿上、一つの土地を複数の土地に分けて登記する手続き」を指す言葉です。
共有持分とは、あくまで「法律的な概念」であることを理解なさってください。
一方、分筆は実際に土地を分割し、それぞれの土地の所有者を決定するという手法です。
つまり、分割された土地は単独名義になり、分筆後は、その土地の使用方法は所有者の自由となるということです。
文字通り、一度に他の共有者から持分を全部買い取るという方法です。
その後、その不動産を単独名義に変更することで、共有名義を解消するという手順を踏みます。
問題となるのは、やはり金銭的な問題となります。
土地を買い取るためには、それなりの資金を準備しなければならず、購入額の交渉という課題も残ります。
この方法は、あくまで「あなたが共有名義から抜けるための手段」という意味合いが強いものです。
共有名義が2人である場合、共有名義は完全に解消できますが、三人以上の共有名義である場合、その不動産は依然として共有名義のままになります。
これらの点を考慮に入れて、適切な手続きを進めることが必要です。
自分の持ち分を他の共有者に売る際の障害となるのは「売却額」でしょう。
その一方、「売却額<その不動産の市場価値✕共有持分割合」となった場合は、どう対応するかが問題となります。
その条件を受け入れるか、売却額の交渉を試みるか、あるいは別の売却先を探すという選択肢も考えられます。
必ずしも上記の方法で共有名義を解消できるとは限らないことを理解しておくことが重要となります。
金銭が絡む問題は、残念ながら骨肉の争いになることも避けられない場合があり、そのような場合の解決策として「共有物分割請求訴訟」が考えられます。
これは、当事者たちでは解決できない問題を裁判所に委ねるという手段となります。
ただし、この方法にはいくつかの問題点があります。
まず、「親族を相手に訴訟を提起する」ということ自体が難しい場合があり、いくつかのリスクも存在します。
解決までに時間がかかること、あなたが望まない判決になる可能性があること、競売になると売却額が割安になる可能性があること、そして弁護士を立てる場合には費用がかかることなどが考えられます。
これらのリスクを十分に理解した上で、最善の選択をおこなうことが求められるでしょう。
「持ち分を放棄=1銭にもならない」という覚悟の上での手段であり、「金銭を犠牲にしてでも、共有名義の煩わしさから解放されたい」と思う方には最良の選択となるかもしれません。
登記には他の共有者の協力が必要であり、持ち分が増えることになる他の共有者には贈与税がかかる可能性があるということを理解なさってください。
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共同名義の解消は簡単ではありませんが、「そのまま共有名義のまま放置しておく」ことは推奨できません。
解消しないままでいると、以下のようなリスクを負うことになるので注意が必要です。
仮に共有者の一人が亡くなってしまった場合、その共有持分は相続人に引き継がれます。
問題は、この相続人には配偶者や子どもも含まれ、つまり、離婚や再婚によって縁遠い共有者が増えるリスクがあるということです。
もし「共有者の一人が認知症を発症して判断能力を失った」と判断された場合とします。
この場合、売買契約などの法律行ためが一切おこなえなくなります。
つまり、「不動産の共有解消ができない」という事態に陥り、この場合の解決策として「成年後見制度」や「法定後見制度」を利用することが可能となります。
とはいえ、手続きが煩雑なので推奨はしません。
他の共有者が行方不明になってしまった場合、同意が取れないため、共有名義を解消することができません。
そうなってしまったとき、2つの方法が考えられます。
一つ目は、所轄の家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選定してもらうことです。
二つ目は、所轄の家庭裁判所に「失踪宣言」を申し立てることです。
ただし、これらの手続きは煩雑になる可能性がありますので、注意が必要となります。
他の共有者の一人が持分を第三者に売却した場合、これに該当します。
とくに面倒になってくるのが「交渉」です。
不動産会社から見れば、共有不動産の一部を持っているだけではあまり意味がないと言えます。
そこで、あらゆる手段を用いて、他の共有者に共有名義の解消を提案してくることでしょう。
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共有名義の不動産を解消する方法として、全体を第三者に売却する、自分の持ち分だけを第三者に売る、他の共有者から持ち分を買うなどが考えられます。
しかし、これらの方法は共有者全員の合意が必要だったり、金銭的な問題があったりと、必ずしも簡単には行かない場合もあります。
そのため、共有名義を解消せずに放置するリスクを理解し、適切な手続きを進めることが重要といえるでしょう。
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