土地売却の前におこなう測量とは？必要になるケースと費用を解説！

土地を売却する際に、面積や隣地との境界を明確にするために、測量をおこなわなくてはいけません。
境界が明確に決まっていない状態で売ってしまうと、買主がトラブルに巻き込まれるため、なかなか買い手がつきません。
そこで今回は、測量が必要になるケースや費用を解説するので、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで土地を売却する前の参考にしてみてください。

土地を売却する際の測量とは

土地を売却する際におこなう測量とは、敷地の面積や高低差などを測り、図面に表す行為です。
面積や高低差を測る理由は、境界と面積を確定させるためです。
面積については、登記簿謄本で確認が可能であり、売主と買主が合意をすれば登記簿に書かれている面積で取引ができます。
ただし、隣地との境界が明確になっていないと、隣人とトラブルになる可能性があります。
測量をおこなっておけば隣地との境界が明確となり、境界杭や境界標などの目印を設置できるため、トラブルになりません。
ここからは、物件を売る前に敷地面積と境界を明確にするほうが良い理由をご紹介いたします。
実際に不動産を売るときのために、参考にしてみてください。

調査をすれば土地の利用範囲でもめなくて済む

土地売却の前に行う測量は必ずしも必要ではありません。
ただし、境界や敷地面積は明確にしておくべきです。
これにより、土地の利用範囲に関するトラブルを避けることができます。
隣地所有者との間で土地の利用範囲に関する意見の不一致が発生し、トラブルに発展するケースがあります。
敷地面積や境界を明確にすることで、隣人とのトラブルを回避することが可能です。
また、面積や境界が明確になることで、買主も安心できます。
買主が早く見つかる可能性があり、敷地面積が予想より広い場合には価格を上げることもできるかもしれません。

作成される図面の種類は3種類

1つ目は現地測量図であり、ブロック塀など現場で確認できるものを境界として作成する図面です。
目視で確認できるものを境界とするため、1日で作業が終わり、手間や費用もかかりません。
ただし、境界線を明確にできないため、土地の売却にはおすすめできません。
境界確定測量図は、すべての境界線を明確にしてから作成する図面であり、隣地所有者にも立ち会ってもらいます。
隣人とともに境界線を確認し、合意があれば確認書に捺印します。
境界が明確になるため、不動産を売る際に買主が安心できる点がメリットです。
ただし、完成には3～4か月程度かかり、費用も高額になる点には注意が必要です。
また、地積測量図も存在します。
法務局に保管されている図面であり、過去に作成し法務局に届け出たものが地積測量図です。
すべての物件に存在するわけではなく、現地で簡単に作成されたものや、境界が明確にされているケースもあります。
どの図面が必要になるかは買主によって異なるため、注意してください。
買主が既に決まっている場合は、境界線を明確にする図面を提出することで、買主が安心できます。

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土地売却の前に測量をおこなうべきケース

土地を売却する前に、測量をおこなうべきケースがあります。
ここでは3つご紹介するので、該当する場合は事前におこなってください。

境界杭がない

境界杭は隣地との境界を示す杭です。
金属やプラスチックの目印、コンクリートの刻印など、さまざまな種類があります。
年月が経過すると、地面に埋もれたり、ほかの人に移動されたりする可能性があります。
場所が移動されると、正確な境界の位置がわからなくなるでしょう。
また、境界を示すものがなく、どこが境界なのかわからない場合もあります。
その際は、新たに境界を決める必要があります。
塀やフェンスなどは境界の目印となるため、境界を決める際には設置を検討してください。
境界や敷地面積が明確であれば、買主にとってもトラブルを回避できるため、安心です。

一等地の取引である

一等地とは、周囲と比べて条件が良く人気がある物件であり、そのため価格も高くなります。
境界や面積を調べてもらった際に、面積が予想よりも広い可能性があります。
調べてもらわないと、売却できる面積が少なくなり、本来の面積で取引できません。
高額な物件では、面積の違いが大きな影響を及ぼすことがあります。
たとえば、1㎡あたり100万円程度の物件であれば、5㎡の違いは500万円の差となります。
一等地や高額な土地では、境界線を明確にすることがおすすめです。

旗竿地や変形地の取引である

旗竿地とは、細い道路や路地を渡った先にある敷地で、形が竿に取り付けられた旗を連想させるため、旗竿地と呼ばれます。
住宅にアクセスするためには路地を渡る必要があるため、普通の物件と比べて不便です。
変形地とは、形が四角形ではなくL字やS字になっている場所を指します。
どのような住宅を建てるかが重要で、おしゃれで利便性の高い物件にできる可能性があります。
敷地面積を最大限に活用するためにも、境界や敷地面積を明確にするようにしましょう。

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土地売却前の測量にかかる費用

測量が必要であるとわかっても、費用がどのくらいかが気になるものです。
最後に、費用をご紹介するので、物件を売るときの参考にしてみてください。

現況測量

簡易的な検査では、境界を決めるために立ち会う必要はありません。
現地にある境界標やフェンスをもとに検査を行うため、隣地所有者の立ち会いは不要です。
ただし、公的な力はないため、土地売却の際の検査には適していない点を覚えておくと良いでしょう。
費用は100㎡あたり10〜20万円程度が相場です。
調査の難易度により、L字やS字の敷地など調査が困難な場所では費用が高くなる傾向があります。

確定測量

確定測量は隣地所有者に立ち会ってもらい、調査がおこなわれます。
公的な効力を持つ調査であり、境界や敷地面積を明確にできるため、買主も安心できるでしょう。
また、隣地が国や自治体の所有物か、一般の方の所有物かによって費用が異なります。
隣地が一般の個人や法人の場合は民民査定となり、隣地が国や地方公共団体の場合は官民査定となります。
民民査定の相場は100㎡あたり30〜50万円、官民査定の相場は100㎡あたり60〜80万円です。
境界標の設置が費用の大部分を占めるため、境界標の設置場所が多い場合は費用に注意が必要です。
S字型やL字型、旗竿地などの形状では、費用が高額になる傾向があります。

費用が高額になるケース

費用が高額になるのは、国や地方公共団体の立ち会いが必要な場合や、特殊な地形である場合です。
国や地方公共団体の立ち会いが必要になるのは、隣地所有者が国や地方公共団体であるケースです。
この場合、30〜50万円で済む調査が60〜80万円ほどになるため、予算オーバーに注意するようにしましょう。
複雑な形状の地形では、調査に手間がかかるため、費用が高くなります。
たとえば、旗竿地や変形地など、境界標を多く設置しなければならない場所や、飛び地になっているケースです。
また、隣地との境界トラブルが発生している土地も、費用が高くなる傾向があります。
境界線や敷地面積を明確にするためには、隣地所有者との合意が必要です。
トラブルが起きている場合は合意を得るのが難しく、時間がかかるため、費用も高くなる点に注意してください。

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まとめ

土地を売却する前におこなう測量とは、敷地面積や隣地との境界線を明確にする調査です。
隣地とのトラブルを避けられるうえに、安心感を与えるために買主が早く見つかりやすいため、調査はおこなうべきです。
旗竿地や変形地は特殊な地形であり調査費用も高くなりますが、敷地を存分に生かすためにも、測量をおこないましょう。
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