成年後見人が不動産を売却する際に必要な手続きについて！売却方法もご紹介

親が認知症になり、自分で判断できなくなった場合に、親が所有している不動産を売却するためにはどうすれば良いかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
判断能力が十分でない方が不動産を売却することはできないため、代わりに「成年後見制度」を利用して手続きすることになります。
そこで今回は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方向けに、成年後見制度とはなにか、手続き方法と必要書類、不動産を売却する方法について解説します。

不動産の売却で知っておきたい「成年後見人」とは

成年後見人とは、認知症などによって判断能力が十分でなくなった方の代わりに、法律に関する行為や生活をサポートする方を指します。
不動産の売却は、本人の意思でおこなう法律行為であるため、本人の判断能力が十分でない場合、家族でも代わりに手続きすることはできません。
しかし、介護施設への入居費用を確保するために、また空き家となって放置するのを防ぐために、不動産を処分したいと考えるケースは少なくありません。
そのような場合は、「成年後見制度」を利用することで、認知症の方が所有する不動産を、代わりの方が売却できるようになります。
そして、その役割を担うのが「成年後見人」なのです。
では、成年後見制度とはどのような制度なのか、まずはその概要について解説します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などにより、自分がおこなった行為がどのような結果をもたらすのかを判断できなくなった方を保護・支援し、その方の生活や財産を守る制度です。
成年後見制度では、本人に代わって法律行為をおこなう「成年後見人」を選任します。
成年後見人は、本人（判断能力が十分でない方）が詐欺被害にあわないように保護することや、さまざまな契約や手続をして生活をサポートする役割を担います。

成年後見制度の種類

成年後見制度には、以下の2つの種類があります。

• 任意後見制度
• 法定後見制度

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成年後見人が不動産を売却するために必要な手続き

認知症の親が所有する不動産を売却したい場合は、先述のとおり、法定後見制度を利用しなければなりません。
その場合、どのような手続きが必要なのか、また準備しなければならない書類について、事前に知っておくとスムーズに手続きできます。
そこで次に、成年後見人が不動産を売却する際の手続き方法と、必要書類について解説します。

成年後見申立ての手続き

成年後見制度を利用するためには、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをおこなう必要があります。
申立てをおこなえるのは、以下のような方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族
• 市区町村長

必要書類

成年後見申立ての際には、以下のような必要書類を提出する必要があります。

• 申立書・申立書付票
• 後見人等候補者身上書
• 親族関係がわかるもの
• 本人の収支予定表
• 本人の財産に関する資料

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成年後見人が不動産を売却する方法

では、実際に成年後見人に選任された方が、本人（後見制度を利用する方）に代わって不動産を売却する場合は、どのような流れで進めるのでしょうか。
成年後見人が不動産を売却する場合、その不動産が居住用か非居住用かで、方法が異なります。
そこで最後に、成年後見制度を利用して不動産を売却する2つのケースについて解説します。

居住用不動産の場合

居住用不動産は、本人の生活を守る大切な財産です。
したがって、成年後見人であっても、独断で売却することはできず、家庭裁判所の許可を得なければなりません。
居住用不動産の場合は、以下のような方法で売却します。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 購入希望者と売買契約の案を作成する
• 家庭裁判所に申立てをおこなう
• 決済後に引渡し

非居住用不動産の場合

非居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
なぜなら、本人の生活の拠点となる不動産ではないため、居住用不動産のように、保護する必要性がないと考えられているからです。

したがって、成年後見人の判断で不動産を売却できます。
通常の不動産売却の流れと同様、買主が見つかったら売買契約を結び、決済後に引渡せば、売却完了です。
なお、居住用と非居住用の区別は、その住所に住民票がある、もしくはあったことを基準にしています。
つまり、現在は住んでいなくても、過去にその不動産に住んでいた場合は、居住用不動産として扱われるため注意が必要です。

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まとめ

成年後見制度とは、判断能力が十分でない方に代わって、法律行為をおこなったり、財産を守ったりなどの支援をおこなう制度です。
成年後見制度には2種類あり、すでに親が認知症になっている場合は、法定後見制度を利用しなければなりません。
成年後見人には不動産を売却する権利が与えられていますが、居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
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