土地の売却でかかる税金とは？場合によってかからない税金や売り方を解説！

土地を売却したときには、高額な税金が発生する可能性があります。
そのため、税金による支出はできる限り抑えたいと考える方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の売却でかかる税金や場合によってかからない税金、税金のかからない土地の売り方を解説します。

土地の売却でかかる税金とは

すべての土地の売却でかかる税金は、印紙税と登録免許税です。
土地の売却をスムーズに進めるためにも、それぞれどのような税金か、概要や計算方法を把握しておきましょう。

印紙税の概要と計算方法

印紙税とは、課税文書に対して課せられる税金です。
課税文書には契約書のほか、領収書や株券・債券などが該当します。
文書の種類によって税額は異なり、なかには課税文書に該当しない「非課税文書」の書類も存在します。
原則として、契約金額が1万円以下であれば印紙税は不要です。
しかし、不動産取引は高額な金銭のやり取りが発生するため、印紙税の支払いから逃れるのは不可能といえるでしょう。
土地の売却にかかる印紙税は、主に2つのケースが考えられます。
まず契約書にかかる印紙税で、取引金額が500万円を超え1,000万円以下のケースであれば印紙税は1万円です。
期間内であれば軽減税率も適用されるので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
また、土地の売却でかかる税金には、売買契約書以外の契約書に発生する印紙税もあります。
「工事請負契約書」や「金銭消費貸借契約書」などが不動産に関する契約書となっており、取引金額に応じた税金を支払わなければなりません。
事前に土地の売却でかかる税金を把握しておけば、直前で慌てる心配もないでしょう。

登録免許税の概要と計算方法

土地を売却するときにかかる税金として、登録免許税が挙げられます。
登録免許税とは、登記手続きのときに納める税金です。
原則として、税額は土地や建物の評価額に税率をかけて計算します。
税率は登記の種類によって異なり、土地の所有権移転登記は2％です。
なお、抵当権の設定登記にかかる税金は、住宅ローンの借り入れ額に税率をかけて算出します。
税率は4%となっているので、事前に大まかな税額を把握しておくと良いでしょう。

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土地の売却で場合によってはかからない税金とは

不動産売却でかかる税金は印紙税と登録免許税ですが、場合によってはかからない税金もあります。
場合によってかからない税金は「住民税」「所得税」「復興特別所得税」の3つです。
これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれており、土地の売却で利益が発生したときに課せられます。
それぞれどのような税金か、目的やかからない条件を見ていきましょう。

場合によってかからない税金①住民税

住民税は、その年の1月1日時点で市町村に住所がある方に対して課税される税金です。
譲渡所得がマイナスだったときは「譲渡損失」の状態となり、住民税が課税されません。
ただし、譲渡所得がプラスだったときには、不動産の取得年数に応じて税金が課せられます。
不動産の所有期間5年以下のケースでは税率9%、5年超～10年以下のケースでは5%が課税譲渡所得にかけられるのです。
譲渡取得は以下の計算式を用いるので、売却前に確認しておきましょう。
譲渡所得=収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
収入金額は売却代金で、取得費には不動産購入にかかった費用が含まれます。
譲渡費用は不動産売却にかかった費用であり、印紙税や仲介手数料などが代表例です。
土地の売却をするときは、譲渡所得を計算して住民税がかかるかどうか把握しましょう。

場合によってかからない税金②所得税

所得税も住民税と同様に、場合によってはかからない税金です。
1年間の所得に課せられる税金で、譲渡所得の有無によって課税されるか決まります。
譲渡所得がマイナスだったときは非課税となるので、売り方によっては税金がかかりません。
しかし、譲渡取得がプラスのときは、不動産の所有期間に応じて税率が異なります。
所有期間5年超～10年以下のケースでは所得税の税率が15%であるのに対し、所有期間5年以下のケースでは税率が30%と高めです。
譲渡所得を出して不動産を売却したいときは、所有期間が長いほうが税負担を抑えられるでしょう。

場合によってかからない税金③復興特別所得税

場合によってはかからない税金には、復興特別所得税が挙げられます。
復興特別所得税とは、復興のために必要な財源確保を目的として徴収されている税金です。
土地の売却で利益が発生したときには、所得税率に2.1%相当が上乗せされます。
しかし、土地の売却で利益が出なかったケースでは、非課税となるのが原則です。
自身のケースでは、これらの譲渡所得税がかかるのか・かからないのか事前に把握しておきましょう。

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税金がかからない土地の売り方

課税金額となる譲渡所得をゼロにできたときは、譲渡所得税が非課税です。
譲渡所得をゼロにする方法、つまり譲渡所得税がかからない土地の売り方には以下の2つがあります。
それぞれの売り方を理解しておき、低コストで不動産売却を実現しましょう。

おすすめの売り方①3,000万円控除を利用する

土地の売却では、要件を満たしていれば「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できます。
この控除は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
とくに、譲渡所得が3,000万円以下だと、控除適用で譲渡所得をゼロ以下にできます。
これにより譲渡所得税が発生しなくなるため、大幅な節税効果が見込めるでしょう。
控除を適用させるためには要件が6つあるので、土地の売り方を決めるときに確認しておくことをおすすめします。
まず「居住目的の不動産であること」「買主が親族など特別な関係でないこと」「売却した年の前年と前々年に控除を受けていないこと」が要件の3つです。
残りの3つの要件は「マイホームの買い換えや交換の特例を適用していない」「住まなくなった日から3年後の年末まで売却していること」「固定資産の交換特例など他の特例と併用していないこと」です。
これらの条件を満たしていれば、土地の売却で3,000万円の特別控除が適用できます。
土地の売り方で迷ったら、特別控除が適用可能かチェックしてみましょう。

おすすめの売り方②土地の取得費より安く売却する

税金がかからない土地の売り方として、取得費は重要なポイントになります。
土地の取得費よりも安い価格で売却すれば、譲渡所得はゼロ以下となり非課税の対象です。
ただし、売却損が発生してしまう売り方ではあります。
手元に残るお金も少なくなってしまうため、控除を利用できないかなど売り方を工夫しましょう。
控除を利用する売り方には3,000万円の特別控除を使う方法以外にも、軽減税率特例を適用させる方法があります。
自宅を解体して一定期間に土地を売却すれば、譲渡所得税率が軽減できる「所有期間10年超の軽減税率特例」が利用可能です。
譲渡所得6,000万円以下の部分に関しては税率14%、譲渡所得6,000万円超の部分については税率20%に軽減されます。
このように、土地にはさまざまな売り方があるので、売主の状況を踏まえながらより良い方法を検討していきましょう。

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まとめ

土地の売却でかかる税金は、売買契約時に必要な「印紙税」と、不動産登記時に支払う「登録免許税」です。
住民税・所得税・復興特別所得税をまとめた譲渡所得税は、譲渡所得がマイナスだと発生しません。
税金がかからない売り方には、3,000万円控除を利用する方法や取得費より安く売る方法などがあります。
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