共有名義で所有する不動産は勝手に売却可能？トラブルの内容と対処法も解説

活用予定がないことを理由に不動産を売却したいと思っても、共有名義人がいると勝手に売れるのか判断がつかず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
複数名で所有している不動産の取り扱いは十分に注意する必要があり、場合によっては思わぬ問題が生じることがあります。
今回は、共有名義で所有する不動産は勝手に売却可能かどうか、起こり得るトラブルや対処法と併せて解説します。

共有名義で所有する不動産は勝手に売却可能か

複数の方と共有名義で所有する不動産は十分注意して取り扱う必要があります。

共有名義で所有する不動産は勝手に売却できない

複数の方と共有名義で所有している不動産は、ほかの所有者に知らせずに勝手に売却することはできません。
民法では共有名義で所有する不動産の売却は軽微ではない変更行為とみなされ、ほかの共有名義人全員から同意が必要とされています。
つまり、複数名で所有する不動産を売却したくても、共有名義人のうち誰か1名でも反対の意思を示せば売却は不可能です。
「反対されたくない」との理由でほかの共有名義人に知らせず、勝手に不動産を売却しようと画策するのはやめましょう。

共有持分は勝手に売却可能

共有名義で所有する不動産は勝手に売却できませんが、共有の持分については独断での売却が認められています。
複数名で所有する不動産そのものに対して共有名義人に与えられる権利には制限がある一方、共有持分だけを対象とした共有名義人の権利は制限されません。
共有名義人が不動産のうち自身の共有持分だけを売却するなら、ほかの共有名義人から同意を得ずとも売却可能です。
なお、共有持分の売却を事前に通知する必要もありません。
たとえば、A・B・Cが土地を3分の1ずつ所有しており、Aが共有持分を売却したいと考えたケースでは、AはBとCに通知することなく共有持分だけを勝手に売却しても良いのです。

共有名義で所有する不動産に対する共有者の権利と同意の範囲

不動産を複数名で共有するケースでは、不動産の売却以外にもさまざまな行為に制限が生じることがあるため、注意が必要です。
たとえば、老朽化した部分の修繕工事や不法占拠者の追い出しなど、共有名義で所有する不動産の保存行為は勝手に実施可能な行為にあたります。
マイホームとして生活することも可能ですが、ほかの共有名義人に使用料を支払わなければなりません。
不動産のリフォームは、管理行為にあたるため共有名義人から同意を得なければならず、同意した方の共有持分が過半数である必要があります。
短期的な賃貸経営も管理行為の一種で、同じく共有持分の過半数を満たす共有名義人から同意を得なければなりません。
また、不動産に抵当権を設定する行為や増改築工事などは処分および変更行為とみなされ、売却と同じく共有名義人全員から同意が得られれば実施可能です。

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共有名義で所有する不動産を勝手に売却すると起こり得るトラブル

共有名義で不動産を所有するケースでは、共有持分だけであれば勝手に売却可能ですが、トラブルへと発展するおそれがあることも事実です。
トラブルへの対処法を確認する前に、共有持分を勝手に売却したあとに発生し得るトラブルの事例を把握しておきましょう。

トラブル1．共有持分の高額買取の要求

共有名義人の1名が共有持分を売却すると、売却相手から残りの共有名義人に対して持分の高額買取を迫られるトラブルが発生しやすいです。
共有名義で所有する不動産は、共有名義人から同意を得ないとリフォームや売却ができないため、不動産を共有する方々と話し合わなければなりません。
きょうだいや親族どうしであれば、同意を得られる可能性は高くなる反面、第三者が交じると同意を得ることが難しくなります。
第三者との共有状態を解消するには、共有持分を再び買い取れば良いですが、第三者の購入額を超える金額を提示しないと首を縦に振ってはもらえないでしょう。

トラブル2．家賃請求

共有名義で所有する不動産を自宅として利用していると、共有持分を買い取った第三者から家賃を請求されることがあります。
一般的には、事前の話し合いにより家賃を払わずに済む契約が取り決められるものですが、共有名義人のなかに第三者が含まれると家賃の支払いを迫られるリスクが高まります。
共有名義の不動産での生活中、共有名義人のなかに第三者が入る可能性がある場合は注意が必要です。

トラブル3．悪質ブローカーによる不当な金額での買取要求

ほかの共有名義人が悪質な不動産ブローカーに共有持分を売却したケースは、トラブルにつながりやすいです。
仮に売却先が悪質だと、共有持分の一部を買い取ったあとに別の共有名義人に対して不当に安い金額を提示し、強引に買取を迫る事例が起こり得ます。
コンプライアンスなどを一切無視して、無断侵入や勝手に使用されるなどのトラブルに発展する可能性も想定しなければなりません。

トラブル4．共有物分割請求を起こされる

共有持分を勝手に売却されたあとは、第三者から共有物分割請求を起こされ、裁判へと発展するおそれがあります。
共有物分割請求とは、不動産の共有名義解消を目的とした請求を指し、裁判所に提訴して判決を下してもらうことになります。
裁判所から下された判決は法的強制力をもつため、希望に沿わない結果でも従わなければならず注意が必要です。

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共有名義人が勝手に共有持分を売却した場合の対処法

共有名義人に不動産の共有持分を勝手に売却されたら、トラブルを避けるためにも適切に対処する必要があります。

不動産を手放したくない場合の対処法

共有名義で所有する不動産を手放すことに拒否感を抱くなら、対処法としては売却先から共有持分を買い取る方法をおすすめします。
ただし、売却先によっては法外な価格を提示される可能性があるため、買取を決めた場合は慎重に対応しましょう。
あまりにも高額な価格を提示されたら弁護士に相談し、共有物分割請求訴訟を起こすことも視野に入れてみてください。
判決次第では不動産を手放すことになるためリスクは高いですが、弁護士に相談してみる価値はあるでしょう。

不動産を手放しても良い場合の対処法

もしも不動産を売却しても良いと考えているなら、新たに共有名義人となった相手に不動産自体の売却を相談してみてください。
同意が得られたら売却し、売却代金を持分の割合に応じて分配すれば手続き完了です。
共有持分の売却よりも得られる金額が多くなりやすいため同意は得やすいでしょう。
不動産売却への同意が得られなければ、自身の共有持分を売却するのが対処法としては効果的です。
共有持分だけを購入したい方を見つけるのは困難であり、売却活動の長期化が懸念されることから、共有持分の買取を専門とする不動産会社に売却することをおすすめします。

トラブルを未然に防ぐには早期の共有状態解消が適切

共有名義で不動産を所有する行為は、のちにトラブルへとつながるおそれがあり大変危険です。
共有名義人が勝手に持分を売却したら、一刻も早く共有状態を解消すると良いでしょう。
もしも勝手に売却される前に対処できるなら、共有名義人どうしで持分を売買する、あるいは土地の分筆をおこない単独で所有するなどの対処法を検討してみてください。

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まとめ

共有名義で所有する不動産は勝手に売却できませんが、共有持分だけであれば売却可能です。
他の方が所有する共有持分を売却されると、第三者と不動産を共有することになり、家賃の請求などのトラブルが懸念されます。
トラブルに発展しないよう、勝手に共有持分を売却されたら、買取や不動産売却などの対処法を講じましょう。
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