相続した不動産は不動産買取がおすすめ！個人への売却との違いをご紹介

自分では使わない不動産を相続したものの、処分の方法に悩む方も多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際は、「個人への売却」と「不動産買取サービスの利用」の2つの選択肢があります。
今回は、不動産買取と個人への売却の違いや、相続した不動産の3年10か月の売却期限、そして契約不適合責任についてご紹介します。

相続した不動産の不動産買取と個人への売却の違い

相続した不動産は、不動産会社に仲介を依頼して個人に売却するか、直接不動産買取を依頼するかによって処分することが一般的です。
自分で使用しない不動産を相続したのであれば、買取業者の利用をおすすめします。
なぜなら、相続後の不動産売却には3年10か月の期限があることと、個人への売却では契約不適合責任が発生するからです。
これらの理由については後述しますので、まずは個人への不動産売却と、買取業者による不動産買取の違いについて見ていきましょう。

個人への不動産売却

通常の不動産売却では、不動産会社に売却活動や交渉の仲介を依頼し、一般の個人に不動産を売却します。
そのため、査定から売却までにタイムラグがあり、内見などの広告活動も必要です。
その一方で、売却価格は相場に近い形に落ち着くため、不動産買取よりも個人への売却のほうが価格が高くなる傾向にあります。
ただし、売却が難しい物件については、時間が経ってもなかなか売却できず、価格を下げることになるケースも多いです。

買取業者による不動産買取

不動産買取で買主となるのは、不動産会社をはじめとする買取業者です。
買取業者に直接不動産を購入してもらうため、査定からすぐに売買契約に進みます。
内見などの広報活動の時間や手間がかからず、スピーディな現金化が可能です。
一方で、不動産買取では、個人への売却と比べて売却価格が落ちる可能性があります。
ただし、古い物件などでは売れずに残る可能性があり、そうなると結局値下げする必要があるため、最終的な売価が対して変わらないこともあるでしょう。
とくに、相続によって取得した不動産は、売却にリミットがあるうえに、古くて売れにくい傾向にあるため、不動産買取を利用するのがおすすめです。

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相続して3年10か月以内に売るなら不動産買取がおすすめ

相続した不動産を売却する際は、3年10か月のタイムリミットがあるとされています。
実際には、相続から3年10か月が経過しても、売却すること自体は可能です。
しかし、相続した不動産の売却で適用できる税金の控除には、タイムリミットが設けられており、それが3年10か月の期間になります。
したがって、控除を利用して税金を軽減したいのであれば、3年10か月以内に売却しなければなりません。
一般的な不動産売却では、不動産が売却できるまでに、3か月は時間がかかります。
古くて条件が良くない不動産では、さらにそれ以上の時間がかかるため、期限内に売り切るためには、不動産買取の利用がおすすめです。

相続した不動産を売却すると譲渡所得税がかかる

自宅などの不動産を売却すると、利益に対して譲渡所得税が課されますが、これは相続した不動産であっても同様です。
つまり、相続した不動産を売却すると、相続税と譲渡所得税の両方を納めなければならない可能性があります。
不動産は、基本的に価格が高い財産であるため、課される税金も高額になりやすいです。
一方で、この税金を軽減するための仕組みも存在し、その仕組みに対して3年10か月の期限が設けられています。

取得費加算の特例を使えば税金を節税できる

相続した不動産を売却する際は、取得費加算の特例を利用すれば課される譲渡所得税を軽減できます。
取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に支払った相続税の一部を取得費として計上できる特例です。
譲渡所得税を計算する際は、不動産の売却利益から不動産の取得にかかった取得費と、売却にかかった譲渡費用を差し引いた残りに税率をかけます。
そのため、取得費に相続税の一部を計上できれば、課税対象になる金額が減り、譲渡所得税を軽減できるのです。
取得費加算の特例を適用できるのは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に限られます。

相続税の申告期限は相続の開始から10か月

被相続人が亡くなり相続が開始された際は、期限内に誰がどれだけの相続税を支払うのかを申告する必要があります。
この相続税の申告期限は相続が開始されてから10か月以内とされており、この期限の翌日から取得費加算の特例を適用できる期間が3年以内です。
そのため、取得費加算の特例を適用したいのであれば、相続の開始から3年10か月以内に売却する必要があります。
相続した不動産が古い、立地条件が悪いなどの事情で3年10か月以内に売却するのが難しい可能性があるなら、不動産買取を利用するのがおすすめです。

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契約不適合責任を避けたければ相続後は不動産買取がおすすめ

通常の不動産売却で個人に売却した不動産には、売主に対する契約不適合責任が課されます。
契約不適合責任が課されている不動産に問題が見つかると、売主は買主に賠償金を支払わなければならない可能性が高いです。

契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡す不動産を契約時の状態に適合させるための責任です。
売主は、売買契約の締結時に双方で合意した状態のままで不動産を維持し、買主に引き渡す責任を負います。
そのため、引き渡し後に買主が知らない不動産の瑕疵が発覚したケースなどでは、売主に対して修繕費や損害賠償が請求されるのです。
古い不動産ほど、瑕疵をすべて把握するのが難しく、引き渡し後に故障や瑕疵が見つかる可能性が高くなります。
そして、相続によって取得する不動産のほとんどは、建築から時間が経っている古い不動産です。
こうした不動産を一般の不動産売却で売る際は、契約不適合責任に備えて、さまざまな対策をとらなければなりません。

不動産買取では契約不適合責任が免責になる

通常の不動産では、契約不適合責任を問われるような状態でも、買取業者による不動産買取では免責になるのが一般的です。
そもそも、契約不適合責任は不動産取引に関する専門的な知識を持たない、個人の買主を保護するための仕組みです。
つまり、個人が不動産を購入する際に、騙されて状態の悪い不動産を購入させられることがないように設けられています。
不動産買取であれば、不動産の買主は専門知識を持った専門業者になるため、このケースには当てはまりません。
また、買取業者は自社で査定をおこない、その結果に納得したうえで買取価格を提示し、売買契約を結びます。
そのため、売主の契約不適合責任を免責とし、価格を通常の相場より下げて買い取るのが一般的です。

瑕疵担保責任との違い

2020年4月1日から施行された民法で、契約不適合責任が登場するまでは、瑕疵担保責任と呼ばれる責任が課されていました。
瑕疵担保責任は、売主が不動産の瑕疵を知っていたにもかかわらず、買主に伝えていなかった際に、売主に賠償を請求できる仕組みです。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとして、買主や売主が瑕疵について知っていたか否かを問わず、契約書の内容をより重視するようになったことが挙げられます。
そのため、買主は売買契約書や重要事項説明書に記載のない瑕疵があれば、売主の責任を追及できるようになったのです。
これにより、契約不適合責任のほうが売主が負う責任が重くなっています。

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まとめ

相続した不動産を売却するのであれば、個人への売却よりも買取業者による不動産買取がおすすめです。
取得費加算の特例を適用するためには、相続から3年10か月の期限があり、通常の売却では期限内に売却できるか分かりません。
不動産買取では契約不適合責任が免責になるため、そのまま売却するよりも売主の責任を軽減できます。
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