不動産の相続はそのままと現金のどっちが得？それぞれの特徴をご紹介

相続財産に不動産が含まれているときは、そのまま相続するか現金に換えて相続する方法があります。
不動産そのものでの相続と現金での相続、どっちが得になるかについては、よく検討することが大切です。
今回は、不動産を相続するときにそのまま相続するのと、現金に換えるのはどっちが得なのか、それぞれのメリットやデメリットについてご紹介します。

不動産と現金の相続はどっちが得なのか

相続財産に不動産が含まれているときは、不動産のまま相続することも、売却して現金に換えることもできます。
どっちが得になるのかは、節税の観点でいえば不動産のほうが得です。
ただし、どちらの方法にもメリットやデメリットがあるため、それぞれ把握しておく必要があります。

不動産なら時価の70％で相続できる

不動産のほうがお得に相続できるのは、相続税の評価額が時価の70％になるためです。
売却して現金として相続すると、売却価格満額が相続税の対象になってしまいます。
不動産のまま相続すれば、相続税評価額が売却価格の70％程度になり、現金で相続するよりも相続税額を抑えられるのです。

相続税の計算のしくみ

不動産のほうがお得に相続できる理由について掘り下げるためには、相続税の計算のしくみや方法を知る必要があります。
相続税を計算するためには、まず被相続人の財産の課税価格を計算しなければなりません。
このとき、現金であればそのままの金額が計算に組み込まれますが、それ以外の財産については評価額が適用されます。
不動産は、土地であれば時価の8割、家屋であれば5～6割程度の評価額になるよう定められているのが特徴です。
そのため、時価よりも低い価格が課税の対象となり、相続税を節税できる可能性があります。

特例によってさらに減額できる可能性がある

相続したのが不動産であれば、小規模宅地等の特例などを適用することにより、さらに相続税を減額できる可能性があります。
ほかにも、賃貸物件を経営している不動産であれば、それ以外の用途で利用している不動産よりも相続税評価額が下がるのです。
賃料収入も得られるため、さまざまな面でお得な不動産といえます。

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不動産のまま相続するメリットとデメリット

不動産をそのまま相続すると、相続税の節税になるメリットがあります。
その一方で、不動産のまま相続することによって発生するデメリットもあるため、注意が必要です。
不動産を相続するときは、メリットもデメリットも把握したうえでよく検討しましょう。

不動産を相続するメリット

不動産を相続するメリットは、相続税を減額してお得に相続を進められる点です。
相続税が高くなればなるほど、実際に受け取れる金額が減ってしまうため、できる限り減額できたほうがお得になります。
不動産は単純に評価額が低いだけでなく、条件次第でさらなる相続税の減額が可能になります。
賃貸物件の経営をおこなっている不動産であれば、相続税額を減らせるだけでなく、その後の収入源にすることも可能です。
小規模宅地等の特例を適用できる不動産であれば、一定の面積まで相続税評価額を80％または50％減額して、よりお得にできます。
しかし、小規模宅地等の特例を適用できる要件については、その不動産の種類によって異なるため注意が必要です。
不動産であれば相続したあとに自分で住み続けるほか、別の形で活用したり、売却したりなど、さまざまな選択肢があります。

不動産を相続するデメリット

不動産をそのまま相続するデメリットは、維持管理にコストがかかる点です。
取得した不動産を所有し続けると、毎年固定資産税の支払いが発生します。
また、建物を劣化させないためのメンテナンスや、敷地内の除草など管理に手間と時間、お金が必要です。
自分が住んでいるわけでなくても、所有するからには維持管理の責任が生じるため、まめに管理できないケースには向きません。
また、財産を相続したときの相続税の納付は、原則現金による一括払いです。
そのため、不動産のように現金ではない高額な財産を相続すると、相続税を支払うための資金が不足する可能性があります。
さらに、相続人が2人以上いるときは、誰が不動産を相続するのか、公平な分割のための方法をどうするかでトラブルになる可能性も否めません。
遺留分をめぐってトラブルになることもあり、親族同士の関係が悪化することもあります。
被相続人の賃貸物件の経営を引き継いだものの、経営がうまくいかなくなり、空室率が上がる可能性もあるでしょう。
さらに、不動産が共有名義になっているときは、さらにさまざまなデメリットが発生します。
共有名義の不動産は、売却などで処分しようとすると、共有者全員の同意が必要です。
そのため、管理や納税の手間こそかかるものの、自分の一存で処分できない財産になる可能性があります。

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不動産を現金に換えて相続するメリットとデメリット

不動産を売却して現金に換えると、相続税の節税は難しくなりますが、メリットも存在します。
とくに、相続人が自分以外にも複数いるときは、不動産のままにしておくよりも相続しやすくなります。
現金ならではの柔軟な側面もあるため、メリットとデメリットの両面を把握しておくのが好ましいです。

現金を相続するメリット

不動産を売却して現金を相続するメリットは、遺産分割協議がまとまらないリスクを軽減できることです。
相続人が複数いると、不動産をどのように分割するか、あるいは誰が相続するかによって遺産分割協議が紛糾する可能性があります。
遺産分割協議がまとまらないと、正式な相続手続きを進められないうえ、親族間の関係性が悪化する可能性も否めません。
現金であれば、1円単位で分割できるため、法定相続分に合わせて分割すれば、そのまま相続を進められます。
また、不動産は相続後の用途がある程度限られますが、現金は使い道に制限がありません。
相続後に貯蓄したり、投資に回したりなど、経済状況や目的に応じた使い分けができます。
複数の相続人がいるときや、不動産を使いたい明確な目的があるわけではないときは、現金での相続のほうが向いている可能性があります。

現金を相続するデメリット

不動産を現金にして相続するデメリットは、相続税の節税にならないことです。
評価額が時価の70％程度になる不動産と異なり、現金はその満額に相続税が課されます。
また、現金の相続に関しては、不動産のような特例がほとんどありません。
そのため、現金を相続すると、相続税が額面どおりに課される可能性が高いです。
ただし、相続税には相続人の人数に応じて、課税額に対する基礎控除が設けられています。
不動産を売却して現金にしたあとも、ほかの財産と合わせた金額がこの基礎控除を下回るようであれば、相続税は課税されません。
基礎控除額は、600万円に相続人の人数をかけ、3,000万円と合計した金額です。
そのため、相続人が1人しかいないときでも、3,600万円を下回る財産総額であれば相続税は発生しません。
不動産を売却したときに、その売却価格がいくらになりそうかを計算し、相続税の基礎控除を超えるかどうかをチェックしましょう。
相続財産が不動産しかなく、古い不動産であれば、基礎控除を超えない可能性があります。

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まとめ

相続財産に不動産が含まれているときは、基本的に不動産のまま相続したほうが相続税はお得です。
ただし、不動産は複数人での分割が難しく、用途も限られるなどのデメリットもあります。
現金での相続にもメリットとデメリットがあるため、状況に応じてどちらで相続するか決めるのがおすすめです。
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