不動産売却前に知りたいオーバーローンとは？調べ方・対処方法も解説

マイホームを購入した後で、さまざまな事情により売却を考えることがあります。
自分が所有している不動産であっても、オーバーローンの場合は売却ができないことに注意が必要です。
そこで今回は、オーバーローンとはどのようなものなのか、オーバーローンの調べ方とともに、オーバーローンだった場合の対処方法を解説します。

不動産売却のオーバーローンとは？

不動産売却では、オーバーローンかアンダーローンかが重要になります。
まずは、それぞれにどのような意味があるのかを見てみましょう。

オーバーローンの意味

オーバーローンとは、不動産を売却しても、住宅ローンを完済できない状態を意味します。
不動産の売却価格より、住宅ローンの残債のほうが多いことを意味するオーバーローンでは、不動産売却に大きな制約があることに注意が必要です。
3,000万円でマイホームを購入した場合を例に挙げると、住宅ローンの残債が2,000万円、不動産の査定額が1,500万円といったケースがオーバーローンに該当します。
なぜオーバーローンになってしまうかについては、いくつかの理由が考えられます。
まず、不動産の本体価格以外に、仲介手数料などを含む諸費用を住宅ローンで借りた場合、購入時点ですでにオーバーローンです。
また、購入時点ではオーバーローンではなかったものの、住宅ローンの返済期間中に不動産価値が大幅に下がった結果、オーバーローンになることがあります。

アンダーローンの意味

アンダーローンとは、オーバーローンとは違い、不動産を売却すれば住宅ローンを完済できる状態を意味します。
アンダーローンであれば、オーバーローンのように、不動産売却に大きな制約がもうけられることはありません。
3,000万円でマイホームを購入した場合を例に挙げると、住宅ローンの残債が1,000万円、不動産の査定額が1,500万円といったケースがアンダーローンに該当します。

オーバーローンが問題になる理由

オーバーローンが問題になるのは、自由な不動産売却ができないためです。
オーバーローンだと、不動産を売却しても借金が残ってしまい、住宅ローンを融資している金融機関は原則として売却に同意してくれません。
住宅ローンを借りるにあたり、購入した不動産には抵当権が設定されていて、抵当権を抹消できない不動産には買い手がつかないのが一般的です。
抵当権がついたままの不動産を購入してしまうと、前の所有者が住宅ローン返済を滞納し、差し押さえられてしまうリスクがあるためです。

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オーバーローン・アンダーローンの調べ方

不動産売却前には、オーバーローンか、アンダーローンかを調べる必要があります。

調べ方①住宅ローンの残債をチェックする

不動産を売却しても、住宅ローンを完済できないオーバーローンかどうかを調べるには、まず住宅ローンの残債をチェックしましょう。
住宅ローン残債とは、この先いくらの住宅ローンを返済するかを意味し、正確な金額は融資をおこなう金融機関が発行している書類を見る必要があります。
住宅ローン残債が記載されているのは、ローン返済計画書または残高証明書です。
固定金利で住宅ローンを借りている場合は、将来的な計画が定まっているため、借り入れのタイミングでこうした書類を受け取っているのが一般的です。
一方で、変動金利で住宅ローンを借りているならば、半年ごとなど金利が見直されるタイミングで、ローン返済計画書が郵送されることがあります。
手元にローン返済計画書・残高証明書がない場合には、インターネットから住宅ローン残債を見られないかを確認してみましょう。
いずれの方法でも、住宅ローン残債が調べられないならば、金融機関に問い合わせるのがおすすめです。

調べ方②不動産の売却価格をチェックする

オーバーローンかどうかを知るには、住宅ローンの残債とともに、不動産の売却価格をチェックする必要があります。
実際の売却価格は、買主との交渉を経て決まりますが、不動産会社の査定である程度の家の価値を把握できます。
不動産会社の査定方法として挙げられるのは、不動産の情報のみで金額を算出する机上査定と、実際に現地を見て金額を算出する訪問査定の2種類です。
訪問査定のほうが、実際の売却価格に近い金額が提示されます。
不動産会社の査定ではなく、手軽な方法で不動産の売却価格をチェックしたいならば、似た物件の成約価格を参考にするのがおすすめです。
同じエリア・同じ築年数・似た間取りの、不動産の過去の成約事例を調べ、いくらで売れたかを見てみましょう。
また、最近の価格変動を考慮するならば、売り出し中の物件の価格を調べてみてください。
住宅ローン残債・不動産の売却価格がそろったら、両者を比較して、住宅ローン残債のほうが多ければオーバーローンです。

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売却したい不動産がオーバーローンだった場合の対処方法

住宅ローン残債・不動産売却価格を調べた結果、オーバーローンだとわかることがあります。
このような場合は、どのように対処すれば良いのかを押さえておきましょう。

対処方法①任意売却

不動産を売却した後も、住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合、原則として不動産を売却できません。
しかし、任意売却ならば、売却ができる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローン残債があっても、金融機関の同意を得たうえで抵当権の抹消をおこない、売却を進めることです。
金融機関の側から考えると、住宅ローンの完済ができていない状態で、抵当権を抹消することにリスクがありますが、少しでも資金を回収するために任意売却に同意することがあります。
住宅ローンの返済を滞納してしまうと、強制的に不動産を売りに出す競売へと進みますが、この競売は任意売却より安値での取り引きになるのが一般的です。
したがって、金融機関は少しでも多く住宅ローンを返済してもらうために抵当権を抹消し、任意売却に同意する可能性があります。

対処方法②現金で住宅ローンを完済する

不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合、足りない金額を現金で用意できれば、不動産を売却できます。
自分の預貯金でまかなうほか、車などの財産を売却して現金を用意したり、親族に借りたりするのが一般的な現金の準備方法です。
任意売却について、金融機関の同意を得られない場合などは、現金を用意して住宅ローンを完済できないか考えてみましょう。

対処方法③住宅ローン完済できる価格で売り出す

売却を済ませる期限に余裕がある場合は、住宅ローンの完済ができる価格で売り出すことを検討してみましょう。
同じエリアの似た物件の成約価格や、不動産会社の査定価格は、あくまでも相場価格の参考であり実際の取り引き価格ではありません。
売りに出す不動産を気に入る方が現れた場合、相場価格より高値での取り引きが期待できます。

対処方法④売却せず住宅ローンの返済を続ける

夫婦のどちらかが遠方に転勤になったなど、家族のいずれかが引っ越さなければならなくなった場合は単身赴任を選択し、残った家族が住み続けることが対処方法です。
とくに、いずれ戻ってくる可能性があるならば、マイホームを売却せず、住み続けることを考えてみてください。
住み続けるうちに住宅ローンの残債が減り、オーバーローンからアンダーローンへと変化するタイミングが訪れたら、売却を考えても良いでしょう。
築年数が新しいほど高値での売却が期待できるので、繰り上げ返済などで住宅ローン残債を減らす工夫をすることも考えてみてください。

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まとめ

オーバーローンとは、不動産の売却価格より住宅ローン残債が多い状態を意味し、基本的には不動産の売却ができません。
オーバーローンかどうかを調べるには、金融機関から送られてくる書類で住宅ローン残債をチェックし、査定などで把握した不動産売却価格と比較します。
オーバーローンでも、金融機関の同意があれば抵当権を抹消し、任意売却が可能になります。
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