不動産を共有名義で所有するリスクは？共有状態の解消についてご紹介

不動産は個人が単独で所有するだけでなく、共有名義で所有することも可能です。
しかし、共有名義で不動産を所有していると、さまざまなリスクが発生する点に注意しなければなりません。
今回は、不動産を共有名義で所有したときに共有者の合意が必要になることや将来的なリスク、共有名義を解消する方法についてご紹介します。

不動産を共有名義にすると合意に関するリスクが生まれる

不動産を共有名義で所有すると、自分ひとりの一存ではできない行為が発生します。
こうした行為を実施するためには、共有者の一部、あるいは全員の合意が必要です。
そのため、共有名義には不動産を好きなように活用できず、合意を得なければならなくなるリスクがあります。

売却

不動産を売却するときは、共有者全員の合意が必要です。
不動産の売却は所有者の権利に大きな変更を加える行為であるため、共有者のうち1人でも拒否しているのであれば実施できません。
不動産を所有しているのが自分ひとりであれば、自分の一存で売却を決められます。
共有名義の不動産の売却を検討しているときは、必ず全員の合意が必要になることを覚えておかなければなりません。
なお、不動産全体ではなく自分の分の共有名義のみであれば売却できます。

賃貸経営

共有名義の不動産を賃貸物件として経営したいときは、過半数の共有者からの合意が必要です。
たとえば、持分割合を同じくする3人の共有者がいるときは、2人以上の合意がなければ賃貸経営をおこなえません。
借地借家法が適用される賃貸借契約については、不動産に対する変更を加える行為として全員の合意が必要になることもあります。
なお、賃貸借契約によって得られた賃料収入については、共有者の持分割合に応じて分配しなければなりません。
すなわち、共有名義には不動産を活用しにくくするリスクがあるのです。

リフォーム

共有名義の不動産は、建物のリフォームにも共有者の合意が必要になります。
不動産の価値を高める目的で、軽微でない修繕工事や増改築を実施するときは、共有者の過半数の合意が必要です。
そのため、仮に不具合の修繕などのメンテナンスが必要な状態にあっても、共有者の一部と意見が合わずに必要な割合の合意が取れなければリフォームをおこなえません。
これにより、不具合が悪化してどんどん不動産の価値が下がっていくリスクがあるのです。

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共有名義の不動産における将来的なリスク

共有名義の不動産には、現時点での管理における不便さだけでなく将来的なリスクも存在します。
不動産の共有持分は、その不動産に対する所有者の権利の割合を表すだけでなく、管理の責任の重さを表すものです。
同時に共有持分は財産の一種でもあるため、将来的な相続などでトラブルに発展するリスクもあります。

維持費などの負担が発生する

共有名義の不動産を所有する将来的なリスクのひとつは、維持費などの負担が発生し続けることです。
不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金をはじめ、不具合の修繕やクリーニングなどのメンテナンスにかかる費用が発生します。
共有名義の不動産では、これらの維持費を誰か1人が負担するのではなく、持分割合に応じた負担割合で全員が負担しなければなりません。
そのため、不動産を共有名義で所有し続ける限り、仮に売却や賃貸経営の同意が取れずに身動きができなくても維持費を負担する必要があります。
共有者の1人がほかの方の分を立て替えているときは、過去10年分に遡って費用を請求できるため、将来的にまとめて費用を請求される可能性もあるでしょう。

財産分与でトラブルになることがある

夫婦の共有名義で住宅を購入すると、将来的に離婚するときに財産分与でトラブルになるケースがあります。
婚姻期間中に購入した不動産は、夫婦の共有財産になるため財産分与の対象です。
夫婦のどちらが該当の不動産に住み続けるのか、または売却して現金にするのかなど、不動産の処分で揉める可能性があります。
住宅ローンが残っている不動産についてはさらにややこしくなり、夫婦の一方が出ていったあとにローンの返済を滞納すると残った側が追い出される可能性もあるでしょう。
そのため、夫婦で不動産を購入するときは、将来的な離婚のリスクについても考えておく必要があります。

将来の相続でトラブルになるリスクがある

共有名義の不動産には、将来的な相続でトラブルが発生するリスクがあります。
共有持分は、相続による承継が可能な財産のひとつであり、子どもが複数いるときはさらに分割することも可能です。
そのため、世代を経るにつれて何度も持分が分割され、共有者の人数が膨れ上がることもあります。
共有者の人数が多くなるほどにお互いの関係性が希薄になり、売却や賃貸経営などにおける合意形成が難しくなるリスクがあるのです。
したがって、自分だけでなく自分の子どもや孫、その下の世代などがトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

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不動産の共有名義を解消する方法

共有名義の不動産によって発生するリスクを回避するためには、共有名義を解消するのが望ましいです。
共有名義を解消する方法にはいくつかの種類があり、相続の時点で共有名義を避けることもできます。

すでに共有名義になっている状態を解消するには

すでに共有名義になっている状態を解消するときは、全員の合意を得て不動産を丸ごと売却する方法があります。
全員の合意のもと不動産を売却するときは、原則として契約の締結や引き渡しの現場に共有者全員が集まらなければなりません。
また、自分の持分をほかの共有者の方に売却、あるいは贈与するか、逆にほかの方の持分を引き取って持分を1人の方に集約する方法もあります。
贈与によって持分を移転する場合は、贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。
さらに、共有持分の割合に応じて、土地を物理的に分筆して分ける方法もあります。
一方で、建物については分筆がおこなえない点に注意が必要です。

相続時に共有名義にしない方法

一度不動産を共有名義にしてしまうと、その解消には話し合いによる合意形成が必要になり難易度が高くなります。
そのため、共有名義になってから解消するのではなく、共有名義にそもそもしないで相続することも大切です。
共有名義での相続を避けるときは、不動産を売却して現金にしてから相続割合に応じて分配する換価分割の方法があります。
また、土地であれば分筆によって現物分割をおこなうことも可能です。
相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に相続割合に応じた代償金を支払う代償分割も可能です。
ただし、代償分割は不動産を相続する方に代償金を支払うだけの資力が必要な点に注意しましょう。

自己持分のみ売却することもできる

話し合いによる共有名義の解消が難しいときは、自己持分のみを第三者に売却することもできます。
第三者に持分を売却してしまえば、不動産に関する権利も費用の負担などの責任も買主に移動するため、それ以上の責任を負う必要がありません。
ただし、持分を購入した相手によっては、残った共有者がトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
第三者が共有持分を取得すると、現在該当の不動産に住んでいる方に家賃を請求したり、共有物分割請求訴訟を起こしたりする可能性があるためです。
共有物分割請求訴訟を起こされると、もともとの共有者にとって不利な判決になる可能性もあるため注意しましょう。

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まとめ

不動産を共有名義で取得すると、不動産の売却や賃貸経営、リフォームなどにほかの共有者の合意が必要になります。
また、共有名義で不動産を所有し続ける限りは管理の責任が生まれ、離婚時や相続時にトラブルになる可能性もあるでしょう。
共有名義は早めに解消するか、そもそも共有名義にならないように不動産を取得するのがおすすめです。
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