賃貸と売却のどちらが良い？住まない持ち家の活用方法について解説

転勤や親の介護など、さまざまな事情で持ち家からの引っ越しを余儀なくされる方もいるでしょう。
住民がいなくなった家は売却と賃貸活用、どちらを選択したほうがメリットが大きいのでしょうか。
持ち家が一戸建てとマンションのケースに分けて、賃貸経営と売却のどちらが良いか確認するとともに、賃貸経営を開始する流れも解説します。

持ち家は賃貸物件と売却のどちらがおすすめ①一戸建て

マイホームとして使用しない持ち家の取り扱い方について、まずは一戸建てから確認しましょう。
売却と賃貸物件を選択した場合、それぞれのメリットやデメリットを見ていきます。

一戸建てを売却するメリット・デメリット

一戸建てを売却するメリットは、持ち家を現金化して得た資金を住宅ローン残債の支払いや住み替え用の資金、子どもの教育費などに充てられる点です。
一定の要件を満たせば税制優遇の対象となり、一戸建てを売却して得た利益にかかる譲渡所得税の負担軽減が期待できます。
修繕費や固定資産税など一戸建てを所有し続けると負担が必要になる維持管理費がかからず、年間数万円～数十万円の節約にもつながるでしょう。
一方で、持ち家である一戸建てを売却するには住宅ローンの完済が必要であり、売却価格が残債を下回ると不足分を自己資金で補填しなければなりません。
売買契約の締結までに時間がかかるおそれがある、仲介手数料や印紙税など諸費用の負担が生じるなどのデメリットもあります。
また、相続の観点から見れば、相続税額は不動産よりも現金のほうが高くなりやすく、売却したことが原因で納める相続税額が増える可能性がある点にも注意が必要です。

一戸建てを賃貸物件とするメリット・デメリット

一戸建てを売却せず賃貸物件として活用するメリットは、不労所得が得られる点です。
給与以外の収入源を確保できるだけでなく、長期的に利用したい方に住んでもらえれば家賃収入の安定化も期待できるでしょう。
一戸建てを資産として保有できる点も持ち家を賃貸物件として活用するメリットであり、まとまった資金が必要になった場合の備えとしても役立ちます。
しかし、持ち家を貸し出したにもかかわらず空室が続き、結果的に家賃を下げる判断が必要になるケースもゼロではありません。
一戸建ての修理費や住宅設備の交換にかかる費用、入居者の入れ替えに伴うリフォーム費など維持管理費の負担と手間もデメリットとしては大きいでしょう。

賃貸物件としての活用がおすすめのケース

一戸建てを売却するか、それとも貸し出すか判断するポイントは、賃貸物件としての需要の高さです。
築年数や生活の利便性はもちろん、一戸建てである点を含めて検討し、賃貸需要が低いと考えるなら売却したほうが良いでしょう。
対して、ファミリー層など一戸建てを好む世帯からの需要が見込めるケースでは、賃貸物件としての活用がおすすめです。

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持ち家は賃貸物件と売却のどちらがおすすめ②マンション

続いて持ち家がマンションであるケースについて、メリット・デメリットを確認しながら賃貸経営か売却するか決めるポイントを見ていきましょう。

マンションを売却するメリット・デメリット

マンションを売却するメリットは一戸建てと同じく、一度にまとまった資金が得られる点です。
一般的にマンションは築年数の経過に伴い資産価値が下がるため、早いうちに売却するほど得られる金額は高くなりやすいとされています。
売却における税制優遇はマンションも対象に含まれており、要件を満たせば譲渡所得税として課される金額を抑えられます。
固定資産税にくわえて修繕積立金や管理費などのランニングコストがかからなくなる点も、売却するメリットといえるでしょう。
一方で、マンションの売却活動は3か月～半年かかるとされ、長くなると1年経過しても買主が見つからないケースがあります。
印紙税や登記手続きの依頼料など費用負担も発生するため、売却価格を全額受け取れないこともデメリットとして理解しておかなければなりません。

マンションを賃貸物件とするメリット・デメリット

マンションを売却せず賃貸物件として活用すれば、空室にならない限り定期的に家賃収入が得られます。
賃貸経営により得られる家賃収入は不動産所得とみなされるため、確定申告では固定資産税や修繕積立金などを経費として計上でき、節税につながります。
賃貸経営を始めてもマンションは持ち家として残ることから、将来的にマイホームとして再び住める点もメリットの一つです。
しかし、マンションを賃貸物件として貸し出すと固定資産税はもちろん、修繕積立金や管理費など維持管理するための費用負担が発生します。
持ち家として住み続けた期間が長く、マンションが劣化していると壁紙の張り替えや住宅設備の交換などにコストがかかるおそれがある点もデメリットといえるでしょう。
入居者が見つからないと家賃収入が得られない空室リスクの危険性も考えなければなりません。

賃貸物件としての活用がおすすめのケース

持ち家であるマンションを賃貸物件として活用したほうが良いのは、借り手がつきやすいマンションの特徴を満たしていると判断できるケースです。
借主が見つかりやすい条件がそろっていれば空室リスクが少なく、安定的な家賃収入が見込めるため、売却ではなく賃貸経営をおすすめします。
また、同じマンションに再び住む可能性があるケースも、売却せず将来のために持ち家として保有し、使用しない期間に賃貸活用するのが望ましいです。

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持ち家を売却せず賃貸物件として活用する流れ

持ち家を賃貸物件として活用することを決めたら、賃貸経営までの流れを把握することが大切です。

流れ①住宅ローンの確認

住宅ローンを組んで持ち家を購入した方は、賃貸活用をおこなう最初の流れとしてローン残債の有無を確認しましょう。
住宅ローンは自宅としての活用を前提に契約するものであり、一般的には持ち家の購入時に組んだ住宅ローンを完済しない限り賃貸物件としての活用を認めてもらえません。
自己資金を充てても住宅ローンを完済できない方は、事業用ローンに組み替えてから賃貸経営の流れを進めましょう。
ただし転勤中など事情によってはローンを組み替えず、住宅ローンを組んだ状態での賃貸経営を認めてもらえるケースもあります。
まずは住宅ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。

流れ②不動産会社を探す

次は、入居者探しや賃貸借契約の仲介を依頼する不動産会社探しに移行します。
持ち家の近くにある不動産会社なら周辺の家賃事情に精通しているほか、相談後すぐに持ち家を訪れ、物件を確認してもらえるでしょう。
賃貸管理あるいは賃貸仲介が得意な不動産会社を選ぶことも、賃貸経営を成功に導くポイントとしては重要です。
なお、持ち家がマンションで、なおかつ管理会社のグループ企業に賃貸仲介を担当する会社があるのであれば、管理会社に賃貸経営を相談する方法もおすすめです。

流れ③入居者を募集する

契約する不動産会社が決まったら、担当の方と相談しながら入居者募集に向けた準備を進めましょう。
決めなければならないポイントは敷金・礼金をはじめ、家賃や管理費、貸し出し期間など多岐にわたります。
とくに家賃は高すぎると入居者が集まらず、あまりにも安い価格に設定すると利益が小さくなるおそれがあるため、意見交換しながら慎重に検討してみてください。
ほかにも、賃貸借契約の種類や持ち家の管理を委託するか自分で管理するかなど、多くの事項を一つずつ決定します。
準備を終えたら、不動産会社がポスティングチラシや広告などによる募集活動を開始し、入居希望者の入居審査を済ませて賃貸借契約を締結すれば手続きはおおむね完了です。

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まとめ

持ち家が一戸建てなら、賃貸需要の高さを基準として売却するか賃貸経営に活用するか決めると良いでしょう。
マンションが持ち家のケースでは、今後マイホームとしての利用を検討中なら賃貸経営がおすすめです。
賃貸物件とするならまず住宅ローン残債を確認し、不動産会社の選定および入居者を募集する流れで進めましょう。
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