相続した不動産は賃貸物件と売却どっちが良い？それぞれのメリットも解説

ご家族から受け継いだ不動産を前に、「住み続けるべきか」「貸し出すべきか」「売却すべきか」と迷っていませんか。
ライフプランや維持費、税金、建物の状態など複数の要素が関わるため、判断に悩む方は少なくないでしょう。
本記事では、相続不動産を賃貸物件に出す場合と売却する場合のメリット・デメリットを比較し、判断するための基準を解説いたします。

相続不動産を賃貸物件にするか売却するか判断する方法

不動産を相続したものの、賃貸物件に出すべきか売却すべきか判断に迷っていませんか。
まずは、相続した不動産を貸し出すか売却か判断するポイントについて解説していきます。

賃貸物件向きのケース

将来的に、ご自身やご家族が相続した不動産を利用する可能性があるなら、賃貸物件として貸し出すことがおすすめです。
たとえば、転勤から数年後に戻る予定があるなど、具体的なライフプランがある場合は大切に保有すべきでしょう。
売却してしまうと、同じ場所に同等の不動産を再び手に入れることは難しくなります。
貸し出すのであれば、家賃収入を得ながら資産を維持できるため、将来の選択肢を残すことが可能です。
また、物件の立地が良く、高い賃貸需要が見込める場合も、賃貸運用に適していると考えられます。
最寄り駅から近かったり、周辺の生活施設が充実していたりするエリアは、借り手が見つかりやすいでしょう。
安定した家賃収入は、固定資産税などの維持費をまかなうだけでなく、家計の支えにもなります。

売却向きのケース

相続税の納税資金など、まとまった現金をすぐに必要としている場合は、売却が向いているでしょう。
また、遺産分割で不動産を公平に分ける必要がある際にも、売却して現金化するのは有効な手段です。
相続した物件が遠方にあり、物理的に管理することが負担となる場合も、売却を検討しましょう。
管理会社に委託する方法もありますが、空室や家賃滞納といった経営リスクはご自身で負うことになります。
建物の老朽化が進んでいる場合も、将来発生しうる修繕費を考えると、現状のまま売却した方が手元に残るお金が多くなる可能性があります。

長期的な視点での判断

短期的な視点だけでなく、長期的な視点で将来を見据えて判断することも重要です。
もし、「将来相続した家に住むかもしれない」という漠然とした期待なら、計画の実現性を考えてみましょう。
そのために管理の手間やコストを払い続けることが、本当に適切なのか再考することが求められます。
また、建物の状態は今だけでなく、10年後や20年後に必要な修繕費用も予測しておくべきです。
外壁の塗装や給排水管の更新など、将来の出費を把握し、長期的な収支計画を立ててみましょう。
さらに、周辺環境の変化にも目を向け、自治体が公表している都市計画などを確認することも大切です。

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相続不動産を賃貸物件に出すメリットやデメリット

前章では貸し出すか売却かの判断ポイントについて述べましたが、まずは賃貸物件のメリットやデメリットを見ていきましょう。
ここでは、相続不動産を賃貸物件に出す、メリットやデメリットについて解説いたします。

賃貸物件として貸し出すメリット

不動産を賃貸物件として出すメリットは、安定的で継続的な家賃収入が得られる点です。
たとえば、月額10万円の家賃で貸し出せれば、年間で約120万円もの収入が生まれるでしょう。
また、誰も住んでいない空き家は、換気不足による湿気で早く老朽化が進行します。
人が住むことで日常的に換気がおこなわれ、カビやシロアリなどの発生を抑えられる点もメリットです。
入居者がいることで、雨漏りや設備の不具合といった異常を早期に発見することもできるでしょう。

賃貸物件として貸し出すデメリット

一方で、入居者が決まらず家賃収入が得られない「空室リスク」はデメリットの1つです。
収入が0の間も固定資産税などの出費は続くため、空室期間が長引くほど収支は悪化します。
また、入居者の募集や家賃の集金、クレーム対応など、さまざまな管理業務の手間と費用がかかります。
これらの業務は、管理会社に委託するのが一般的で、費用は家賃の5%前後が目安の相場です。
ほかにも、家賃の滞納リスクや、入居者同士の騒音トラブルといった問題が起こる可能性もあります。
設備の老朽化によって、突発的な修繕費用が発生することも覚悟しておく必要があるでしょう。

賃貸運用のポイント

賃貸運用を成功させるためには、まず、駅からの距離や周辺環境など、賃貸物件が向いているか見極めましょう。
また、ターゲットとする入居者のニーズに合った間取りや、設備が備わっているかもポイントです。
次に、信頼できるパートナーとなる不動産管理会社を選ぶことが、経営の成否を左右します。
最後に、退去時のトラブルでもっとも多い原状回復について、正しい知識を身につけておくことも大切です。
契約書に原状回復に関する特約を明記しておくことで、不要なトラブルを未然に防げるでしょう。

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相続不動産を売却するメリットやデメリット

ここまで賃貸物件に出す場合のメリットとデメリットを解説しましたが、売却する場合のメリットやデメリットもおさえておきましょう。
最後に、相続不動産を売却するメリットやデメリットについて解説していきます。

売却のメリット

不動産を売却するメリットは、まとまった現金を一度に手にできる点です。
不動産を現金に換えることで、相続税の納税や遺産分割などをスムーズに進めることができます。
また、得られた資金をご自身の老後資金や子供の教育資金として、柔軟に活用できることも魅力です。
さらに、不動産の所有で発生する、継続的な維持管理の負担から解放されることも見逃せません。
毎年かかる固定資産税や火災保険料、将来の修繕費といった金銭的な負担を根本から解消することができます。
遠方にある実家の管理といった物理的な手間や、精神的なストレスからも解放されるでしょう。

売却のデメリット

一方で、売却には資産そのものを失うという、デメリットが存在します。
故人との思い出が詰まった実家を手放すことに対し、強い寂しさを覚えることもあるでしょう。
また、コスト面では、不動産を売却して利益が出た場合に、税金が発生することに注意が必要です。
この利益は譲渡所得と呼ばれ、売却価格から不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なり、長期保有の方が税率は低くなります。
相続した不動産の場合、所有期間は亡くなった方が取得した日から引き継いで計算される仕組みです。

売却時の特例と税金

相続した不動産を売却する際には、税金の負担を軽減できる特例制度が設けられています。
代表的なのが、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家特例」です。
この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかからなくなる可能性があります。
ただし、被相続人（亡くなった方）が1人で居住していた家屋で、相続後に居住や貸出をしていないことなど、一定の条件をすべて満たす必要があります。
また、適用期限や要件は毎年見直されるため、最新の情報は国税庁の公式ホームページで確認しておくと安心でしょう。
もう1つの制度が、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」です。
取得費を増やすことで、課税対象となる譲渡所得を抑え、結果的に税負担を軽減できる仕組みです。
これらの特例を利用するには、不動産を売却した翌年に確定申告をおこなう必要があります。
申告期限を過ぎると控除が受けられなくなる場合もあるため、早めに税理士や税務署へ相談しておくと安心でしょう。

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まとめ

相続した不動産は、将来の利用予定や立地、管理の負担などを考慮し、賃貸物件に出すか売却するかを判断することが重要です。
賃貸物件として貸し出す際は、継続的な家賃収入が得られる反面、空室リスクや管理の手間、突発的な修繕費といったデメリットもあります。
売却はまとまった現金を得られる一方、譲渡所得税が発生しますが、特例を活用すれば税金の負担を軽減できるでしょう。
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