不動産売却の買取保証について！利用のメリットや注意点も解説

不動産を売却したいけれど、いつ買い手が見つかるのか分からず不安に感じてはいませんか。
不動産売却には「買取保証」という仕組みがあり、一定期間内に買主が見つからない場合でも、不動産会社が買い取ってくれます。
本記事では、買取保証の仕組みや利用するメリット、そして知っておくべき注意点までを解説していきます。
不動産売却を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてくださいね。

不動産売却における買取保証とはなにか

不動産売却を検討するなかで、「買取保証」という言葉を聞いたことはありませんか。
まずは、買取保証の基本的な仕組みや、一般的な仲介売却との違いについて解説していきます。

買取保証の定義と仕組み

買取保証とは、不動産会社に物件の仲介を依頼し、設定した期間内に売れなかった場合に利用できる制度です。
あらかじめ決めておいた価格で、その不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みになっています。
これは、売却活動におけるセーフティネットのような役割を果たし、売主は安心して売却計画を進められるでしょう。
まず、不動産会社に査定を依頼すると、通常は2種類の価格が提示されます。
1つ目は市場の相場を基にした、仲介で売却活動をおこなう際の「売出価格」の参考となる査定額です。
もう1つが、もし売れ残った場合に不動産会社が買い取る際の「買取保証価格」となります。
この買取保証価格は、不動産会社が買い取った後のリフォーム費用や、利益などを考慮して算出されます。

仲介による売却とどう違う？

買取保証と一般的な仲介による売却方法の違いは、「最終的な売却が保証されているかどうか」という点です。
通常の仲介では、不動産会社は売主と買主の間に入り、売買契約の成立を支援する役割を担います。
買主は市場から探すため、いつ、どのような条件で購入希望者が現れるかは誰にも分かりません。
場合によっては、売却期間が長引いてしまったり、想定外の値下げを迫られたりするリスクもあるでしょう。
一方で、買取保証の場合は、仲介での売却を先行させつつも、最終的には不動産会社が買い取ってくれます。
この仕組みがあることで、売主は売却計画の目標をしっかりと見据えることが可能となるのです。

直接買取のメリット

買取保証が発動した場合、それまで売主の代理人だった不動産会社が、「直接の買主」へと立場を変えます。
買主が物件を熟知している不動産の専門家になるため、取引が円滑に進むというメリットが生まれます。
たとえば、個人の買主の場合に起こりやすい、住宅ローンの審査が遅れるといった不確定要素がありません。
契約内容に関する細かな交渉も発生しにくく、精神的なストレスが軽減されるのもメリットです。
不動産会社は自社の資金で物件を購入するため、資金調達の心配がなく、決済も迅速におこなわれるでしょう。
売主が関わる範囲も変わり、売却活動期間中のような購入希望者の内覧対応などは不要になります。

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不動産売却の買取保証を利用するメリット

前章で買取保証の仕組みについて述べましたが、売主にとってはどのようなメリットがあるのか気になりますよね。
ここでは、買取保証を利用するメリットについて解説いたします。

資金計画が立てやすい

買取保証を利用するメリットとして、最長の売却期間と手に入る最低金額が分かるため、安心して新居の契約を進めることが可能です。
また、相続した不動産を売却して納税資金に充てるなど、期限内に現金化が必要な場面でも有効に活用できます。
期限が決まっていることで、焦って市場価格より、安い価格で売却してしまうという事態を避けられるでしょう。
このように、買取保証は計画的かつ確実な資金計画の実現を、後押ししてくれる制度です。

仲介手数料の削減

買取保証が適用された場合に、仲介手数料が不要になる点もメリットです。
仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、契約を成立させたことへの成功報酬です。
しかし、買取保証では、不動産会社は仲介者ではなく「買主」として、売主と直接取引をおこないます。
売主と不動産会社との間の直接契約となるため、そこには仲介という行為が存在しないのです。
したがって、成功報酬である仲介手数料も発生せず、この点は売主が受け取れる金額に影響します。
仲介手数料が不要になる選択肢があることは、経済的なメリットだけでなく精神的な余裕にも繋がるでしょう。

契約不適合責任を回避

売主のリスクとなり得る、「契約不適合責任」を回避できる可能性が高いことも、買取保証のメリットの1つです。
これは、引き渡した物件に雨漏りなど、契約内容と異なる不具合が見つかった場合に売主が負う責任を指します。
買取保証で、買主の不動産会社は物件の専門家であるため、状態を詳細に調査したうえで購入を決定します。
そのため、買主である不動産会社との間で、この責任が免除される特約を付けるのが一般的です。
契約不適合責任が免除されることで、売主は引き渡し後の長期にわたる不安から解放されるでしょう。

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不動産売却の買取保証を利用できる条件

ここまで買取保証の仕組みとメリットを解説しましたが、利用する際の条件や注意点も知っておくことが大切です。
最後に、買取保証を利用できる条件と注意点について解説していきます。

専属専任媒介契約が前提

買取保証を利用するための基本的な条件として、不動産会社と「専属専任媒介契約」などを結ぶ必要があります。
これは、不動産会社が最終的に物件を買い取るという、リスクを負うことと深く関係しています。
この契約形態を選ぶうえで注意したいのが、最長で3か月と定められている「契約期間」の存在です。
契約期間中、売主は自己都合で契約を解除したり、他の不動産会社へ乗り換えたりすることはできません。
万が一、契約期間中に不動産会社の活動に不満があっても、契約を解消するには相応の理由が必要となります。

価格に影響する要因

買取保証の対象となる物件には一定の基準があり、どんな不動産でも利用できるわけではありません。
不動産会社は利益を得るために、買い取った物件を再販売することを目的としています。
そのため、再販売が難しいと判断される物件は、そもそも買取保証の対象外となる場合がほとんどです。
買取保証の対象となった場合でも、その価格は物件の「需要」によって変動します。
不動産会社は、周辺の成約事例などを基に、将来の再販売価格を予測して買取価格を算出します。
そこからリフォーム費用や販売経費、自社の利益を差し引いたものが、保証価格となるのです。
都心部や駅に近いなど、需要が安定している人気の地域では、保証価格も高くなる傾向にあります。

不動産会社の変更が不可

一度契約を結ぶと、契約期間中は不動産会社の変更ができないという点に注意が必要です。
そのため、契約を結ぶ前に、不動産会社が本当に信頼できるかを見極める必要があります。
なぜその価格になるのか、市場の情報を用いて論理的に説明してくれるかどうかで信頼性を見極めましょう。
また、質問に真摯に耳を傾けてくれる誠実な担当者かどうかも、安心して任せられるかの判断基準です。
心から信頼できる協力相手を選び抜くことこそが、買取保証を成功させる鍵といえます。

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まとめ

買取保証は、仲介で一定期間売れなかった場合に、不動産会社が直接買い取ってくれる制度で、最終的な売却が保証されている点が特徴です。
売却期限と最低価格が決まるため、資金計画が立てやすく、仲介手数料が不要になったり、契約不適合責任が免除されたりするメリットがあります。
利用するには、専属専任媒介契約が前提で会社変更もできないため、契約前に不動産会社を慎重に比較検討することが重要です。
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