共有名義の不動産を親族間売買するメリットは？流れや注意点についても解説

親族間で共有している不動産の活用や将来の相続について、お悩みではありませんか。
そのような複雑な問題を解決する手段として、親族間で共有持分を売買する方法があります。
本記事では、親族間で共有持分を売買するメリットや手続きの流れ、さらに後悔しないための注意点を解説いたします。
共有名義不動産の問題を円満に解決したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

共有名義の不動産を親族間売買するメリット

親族間で不動産の共有持分を売買する際には、そのメリットを把握しておくことが重要です。
まずは、共有名義を解消することで得られる、主なメリットについて解説していきます。

不動産の活用自由度が向上

不動産を共有名義で持つと、活用時に他の共有者の同意が必要な場面が多くなります。
とくに、全体の売却や建替えなどの「変更行為」は全員一致、賃貸物件などの「管理行為」も過半数の同意が要件です。
親族間売買で持分をまとめて単独名義にすれば、所有者の判断で素早く決められます。
売却して現金化、賃貸物件として収益化、リフォームで居住性を上げるなど、選べる手段が増えるでしょう。
なお、共有を放置すると相続のたびに共有者が増え、面識のない親戚まで権利者となり、塩漬けになる恐れもあります。
早めに単独化しておくことは、将来のトラブルを避けるうえで有効といえます。

税務上の義務と節税効果

税務では、単独名義にすることで納税者が明確になり、負担の曖昧さを解消できます。
共有している不動産の固定資産税は、所有者全員が責任を負うため、誰か1人が滞納すると他の方にその影響が及んでしまうことがあります。
一方で、財産を贈与すると、基礎控除の110万円を超えやすく、高額な贈与税がかかってしまうのが実情です。
親族間で売買する場合であれば、適切な市場価格で契約し、実際にお金を支払えば、買主に贈与税は原則かかりません。
売主には、不動産を売った利益に対する税金（譲渡所得課税）が生じる場合がありますが、贈与税よりは負担が軽いことが多いです。
ただし、親子や夫婦間で取引する際は、「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例が使えないこともあるため、事前に確認することが大切です。

適正な売買価格の設定

親族間で売買する場合、仲介手数料を抑えやすく、価格も市場価格よりやや抑えられることがあります。
ただし、市場価格（時価）から大きく離れた安値で取引すると、差額が贈与と見なされ、「みなし贈与」として課税される恐れがあります。
税務署がいう時価は、第三者間で成立する客観的な価格のことです。
なお、固定資産税評価額や路線価（時価の7～8割程度）をそのまま使うと、価格が低すぎると判断される点には注意しましょう。
対策としては、適正な価格で取引した根拠を残すことが大切です。
不動産鑑定士の鑑定や査定を集めて価格の基準を作り、価格決定に客観性を示しましょう。
売買契約書を整え、代金は銀行振込で記録を残すことが、正当な売買であったことの証拠になります。

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共有名義の不動産を親族間売買する手続きの流れ

前章では、親族間売買のメリットについて述べましたが、実際の手続きはどう進めるのか気になりますよね。
ここでは、共有持分を売買する際の流れについて解説いたします。

事前に話し合うべき項目

親族間売買をスムーズに進めるには、まず売買の目的を共有し、今なぜこの取引をおこなうのかを明確にします。
次に最重要となる価格決定は、みなし贈与のリスクを避けるため、客観的な根拠を前提におこないます。
固定資産税評価額などを単純に使うことは避け、不動産鑑定や査定で価格の妥当性を裏付けましょう。
取引のスケジュールと支払い方法も事前合意が不可欠で、いつ契約し、いつ代金を精算するかを明確に決めます。
住宅ローンの利用は、金融機関の審査が厳しめの傾向にあるため、時間に余裕を持たせる計画が大切です。

契約締結までの手続き

ご家族での話し合いで取引の大枠が固まったら、登記事項証明書で権利関係を、固定資産評価証明書で評価額を確認します。
客観的な査定書などを基に、売買価格や決済日などの最終的な条件を確定させましょう。
建物の欠陥に関する契約不適合責任を免除するかどうかも、親族間ならではの取り決めとして契約書に明記します。
その際には、不動産売買契約書を作成し、売主・買主双方の署名と実印での押印が必要です。
契約書には誰がどれだけの割合を所有するか、代金、支払い方法などを正確に記載し、収入印紙も忘れずに貼付します。
署名・押印には実印を用い、印鑑証明書の準備や当事者が同席する方法まで段取りを決めておくと、手続きがスムーズに進みます。

持分移転登記の手続き

決済後は、速やかに共有持分移転登記を申請します。
登記をしないと登記簿上の名義が変わらず、第三者に権利を主張できません。
なお、登記は専門性が高いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
必要書類は、売主の登記識別情報や発行後3か月以内の印鑑証明書、買主の住民票、売買契約書などがあります。
登録免許税は、評価額持分割合税率（土地1.5%、建物2.0%など）で計算しましょう。
司法書士報酬は5万円～15万円程度が目安で、登記完了と新しい登記識別情報の発行まで、通常2週間～4週間かかります。

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共有名義の不動産を親族間売買における注意点

ここまで、メリットや手続きの流れを解説しましたが、親族間ならではの注意点もおさえておきましょう。
最後に、起こりやすいトラブルと、仲介会社を活用する効果について解説していきます。

価格交渉と感情的対立

親族間では価格交渉に感情が入りやすく、売主は高値、買主は低値を望み、対立が起きやすいです。
市場価格とかけ離れた安値は、みなし贈与のリスクもあるため、議論がこじれやすい面もあります。
時価の捉え方が食い違い、買主は固定資産税評価額、売主は実勢価格を主張する構図もよく見られます。
これらのトラブルの解決策は、第三者の客観評価を基準に据えることです。
不動産鑑定は証明力が高い一方でコストがかかるため、複数社の査定書を平均する方法も有効です。
第三者が数値で整理してくれるだけでも、交渉の熱が冷め、合意形成が進みやすくなるでしょう。

契約書の不備によるトラブル

契約書の不備は、トラブルの原因となります。
契約を作らずにいたり、簡易なひな型のままで進めたりすると、支払い遅延や代金の分割停止があった際に、トラブルが発生しやすくなります。
そのため、支払期日と方法を明確にし、履行遅滞時の取り扱いも定めておきましょう。
契約不適合責任を免除する特約を設ける場合は、その内容を正確に記載しておくことが大切です。
記載がなければ、雨漏りなどの不具合発見時に高額請求を受ける恐れがあるため、注意が必要です。
税務上も正式な契約書と資金の流れの記録が、贈与ではないことを示す鍵となります。

仲介会社を活用する効果

仲介会社を活用すると、適正な価格や条件交渉の土台が整い、取引がスムーズに進めやすくなります。
仲介会社の役割の1つ目は、市場のデータに基づく査定書を作成し、適正価格の基準を明確に示すことです。
2つ目は、お金や条件の調整を中立的な立場でおこなう緩衝材として機能し、ご家族間の関係悪化を防ぐことにあります。
3つ目は、重要事項説明書の作成や契約書整備など、法的書類を適切に整える支援です。
費用はかかりますが、手続きの安全性と将来のトラブル予防という見返りが期待できるでしょう。

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まとめ

親族間売買で持分をまとめると、不動産を自由に活用でき、高額な贈与税を避けて将来のトラブルも防げます。
実際の手続きでは、まず適正価格などの条件を話し合い、正式な売買契約書を作成し、決済後に登記を申請します。
価格交渉での感情的な対立や、契約書の不備によるトラブルが起きやすいため、仲介会社の活用も検討しましょう。
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