共有名義の家は離婚したらどうなる？解消方法や注意点も解説

離婚を考える際、夫婦で共有名義にしているマイホームの扱いに、頭を悩ませていませんか。
離婚後も安易に共有名義のままにしておくと、将来的に多くのデメリットやトラブルを引き起こす可能性があります。
この記事では、共有名義を維持するデメリットから、それを解消するための売却方法、さらに売却時に押さえておくべき注意点までを解説いたします。
共有名義の不動産をお持ちで離婚を検討されている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

離婚後も共有名義のままにする3つのデメリット

離婚後の不動産共有名義には、主に意思決定の難航や費用の負担、権利関係の複雑化といったデメリットがあります。
まずは、不動産を共有名義のままにしておくことのデメリットについて、解説していきます。

不動産の活用に全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりする場合には、法律によって共有者全員の同意が必須と定められています。
離婚直後は協力関係を保てても、年月が経つにつれてお互いの生活環境が変わり、連絡が取りづらくなることも十分に考えられるでしょう。
このように、いざという時に不動産を動かせず、どうすることもできない「塩漬け」の状態に陥ってしまうリスクがあるのです。
将来の選択肢を狭めないためにも、意思決定の難しさはデメリットといえるでしょう。

税金や維持費の負担が続く

不動産を所有している限り、毎年必ず固定資産税や都市計画税を納める必要があり、その納税義務は共有者が連帯して負うことになります。
これは、たとえ自分の持分が半分だとしても、相手が税金を滞納すれば、もう一方に全額の支払い義務が生じてしまうということです。
税金だけでなく、年月の経過で建物が劣化した際の修繕費や、マンションであれば管理費なども継続的に発生します。
とくに、離婚後にその家に住んでいない側からすると、縁遠くなった家のための出費は納得しがたいものでしょう。
このように、離婚後も金銭的なつながりが残り続ける点は、精神的にも経済的にも大きな負担となるのです。

相続で権利関係が複雑化する

長期的に見ると、相続の発生によって権利関係が大変複雑になるという、深刻な問題が待ち構えています。
共有者である元配偶者が亡くなった場合、その方が持っていた不動産の持分は、法定相続人に引き継がれるのです。
その法定相続人は、元配偶者の再婚相手やその子供である可能性が高く、面識のない方と不動産を共有する事態に陥りかねません。
さらに、その相続人が亡くなれば、また次の相続人へと持分が分散し、権利関係はネズミ算式に複雑化していきます。
こうなってしまった不動産は、事実上動かすことが不可能となり、解決が難しい「負の遺産」として子供たちの代にまで問題を先送りしてしまうのです。

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共有名義を解消するための3つの不動産売却方法

前章では、共有名義のままにしておくデメリットを述べましたが、共有名義を解消するにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、共有名義を解消するための一般的な不動産売却の方法について、解説いたします。

夫婦で協力して全体を売却する

共有名義を解消する一般的な方法は、元夫婦で協力して不動産全体を第三者に売却し、売却で得たお金を持分に応じて分けることです。
手続きの基本的な流れとしては、まず複数の不動産会社へ査定を依頼して、ご自宅の市場価値を正確に把握することから始まります。
契約や最終的な決済の際には、原則として共有者である元夫婦が二人そろって立ち会い、必要書類へ署名や捺印をする必要があります。
その後、売却代金から仲介手数料などの経費を差し引いた残りの金額を、持分割合にしたがってそれぞれが受け取れば手続きは完了です。

一方が相手の持分を買い取る

夫婦のどちらかが離婚後もその家に住み続けたいと希望している場合には、相手の共有持分を買い取るという方法が有効です。
この方法で重要になるのは買取価格の決定であり、後々のトラブルを防ぐためにも、客観的な評価額を基準にしましょう。
また、不動産会社に査定を依頼して全体の評価額を出し、その金額に相手の持分割合を掛けることで、適正な買取価格を算出できます。
価格についてお互いが合意したら、司法書士に依頼して、「持分移転登記」という手続きを進めていくことになります。
なお、財産分与として持分を譲り受ける場合、基本的に贈与税はかかりませんが、不動産取得税などは課税されるため注意が必要です。

自分の持分のみを第三者に売却する

元配偶者が売却や買取に応じてくれないなど、協力関係を築くのが難しい場合の最終手段として、自分の持分だけを売る方法があります。
共有持分は個人の財産のため、法律上は相手の同意がなくても、自分の判断で自由に売却することが可能です。
そのため、主な買い手は、このような物件を専門に扱う不動産買取業者に限られてきます。
買取価格は、市場価格から算出した持分価値の5割から7割程度まで下がることも多く、手元に残るお金はかなり少なくなるでしょう。
どうしても共有関係から抜け出したい場合には、選択肢の一つとなります。

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共有名義不動産を売却する際の3つの注意点

ここまで、共有名義の解消方法を解説しましたが、実際に売却する際にはおさえておくべき注意点があります。
最後に、共有名義不動産を売却するときの注意点について、解説していきます。

離婚前に売却するメリット

不動産を売却するタイミングは、税金の面で大きな違いが生まれるため、離婚前か後かを慎重に検討しましょう。
離婚前に売却するメリットとして、売却で得た利益から、最高3,000万円を控除できる特例の適用が挙げられます。
この特例は、共有名義の夫婦がそれぞれ条件を満たせば、2人合わせて最大6,000万円もの控除を受けられる可能性があります。
そのため、売却によって利益が見込まれる場合は、夫婦が一緒に住んでいる、離婚前に売却を済ませる方が納税額を抑えられるでしょう。
離婚後は名字の変更などに伴う手続きも増えるため、離婚前に売却する方が手続きを簡素化できるというメリットもあります。

売却益の財産分与の方法

不動産の売却で得たお金をどのように分けるかについては、口約束ではなく、必ず書面で明確に取り決めておくことが重要です。
そのため、売却を始める前に「財産分与協議書」といった合意書を作成し、お互いの認識をすり合わせておきましょう。
合意書には、売却代金から諸経費を差し引いた純粋な利益を、どのような割合で分配するのかを具体的に明記します。
さらに、その合意内容の法的な拘束力を高めたい場合は、公証役場で「公正証書」として作成することをおすすめします。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンがまだ残っている不動産を売却する際は、金融機関が設定している「抵当権」を抹消する手続きが必要になります。
抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関が家を競売にかけられる権利のことで、これを外さないと誰も家を買ってはくれません。
この抵当権を抹消するためには、住宅ローンを全額返済することが絶対的な条件となります。
しかし、売却価格がローン残高に届かない場合は、不足している金額を自己資金で補わなければ売却自体ができません。
まずはローンがいくら残っているかを正確に把握し、不動産会社に査定を依頼して、売却で完済できるかを確認することが大切です。

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まとめ

離婚後も共有名義のままでは、売却時の判断や費用負担、相続時の権利関係が複雑化する恐れがあります。
解消するには、「物件を売却する」「相手の持分を買い取る」「自分の持分を第三者に売る」の3つの方法があります。
売却を円滑に進めるには、離婚前の税制優遇（3,000万円控除）を活用し、利益配分やローン完済を事前に確認しておくことが大切です。
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