相続予定の不動産は共有名義になる？登記手順や共有名義のデメリットを解説

不動産相続をする可能性があり、複数の相続人がいる場合に、共有名義の相続登記に関する知識を備えておくことは、トラブルを避けることにも役立ちます。
しかし、不動産相続を多く経験されるケースは少なく、相続登記を進め方や共有名義によるリスクなど、疑問に感じられやすいポイントです。
そこで本記事では、共有名義の相続登記についての概要や登記の手順、デメリットを解説します。

共有名義の相続登記とは？相続不動産が共有名義になる場合も解説

家族や親族から不動産を受け継ぐ際、共有名義の相続登記が必要になるかは、需要なポイントになってきます。
まずは、共有名義の相続登記とはどのようなものか、相続不動産が共有名義になるケースとあわせて、解説します。

共有名義の相続登記とは？

相続登記とは、不動産相続で取得した不動産の登記名義を相続人の名前に変えることです。
この相続登記をおこなう前に、すべての相続人で話し合い、亡くなられた被相続人の遺産である不動産を取得する人を決めることになります。
名義の変更については、相続人のうちの1人を定めて変更するほかに、2人以上の相続人で共有名義にする場合も認められています。
共有名義の相続登記とは、2人以上の相続人で、遺産である不動産を共有する状態のことです。
共有者となる相続人は、受け継ぐ不動産の全部を対象として、それぞれの持ち分にそった利用ができます。
たとえば、相続した建物の所有権の持分が、3分の1であったとします。
この場合、相続した建物の全体を使うことができるほか、建物を賃貸にしたときには、家賃の3分の1を得られる仕組みです。
また、共有者の同意については、共有名義の相続登記をするケースで、押さえておきたい点といえます。
不動産の管理行為や、物理的・法律的に形状や性質を変える変更行為など、共有する不動産に大きな変化が考えられる行為をする際には、共有者の同意が必要です。
管理行為に対しては共有者の過半数、変更行為に対しては、すべての共有者の同意が求められます。

相続不動産が共有名義になる場合とは？

単独名義のケースと同様に、共有名義の場合も相続登記が求められますが、相続不動産が共有名義になるケースとは具体的にどのような場合なのでしょうか。
共有名義になるケースは、不動産相続の際に法定相続人が複数人おり、法定相続分に従って相続をしたことが原因であることが多いです。
例を挙げると、被相続人の遺産が、居住していた住まいと土地のみであったため、物理的に分配することが難しい場合です。
ほかにも、遺産分割協議をおこなったものの相続人間で話がまとまらず、法定相続分で相続することに至るケースもあります。
諍いになることを避けるため、遺産分割協議自体をおこなわず、法定相続分にそって相続した場合も、共有名義になり得るケースです。

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相続人が知っておきたい！共有名義の相続登記をする手順をご紹介

不動産相続が生じ、共有名義の相続登記をおこなうことになった場合、どのような手順で進めると良いのかが把握できていると、安心につながります。
ここでは、共有名義の相続登記をおこなう際の手順となる、大まかな流れをご紹介します。

手順①相続人の範囲を確定させる

共有名義の相続登記をおこなうには、最初に相続人の範囲を確定させることが必要です。
確定させる手順として、必要になるものに戸籍を取得するほか、住民票の写し、または戸籍の附票も用意します。
これは、共有名義の相続登記ですべての相続人の現住所を記載することが求められるためです。

手順②相続財産の調査

相続人の範囲を確定させた次の手順は、不動産相続する物件についての調査です。
遺産として受け継ぐ不動産について調べるために、物件が所在する役所の税務課に依頼し、名寄帳を取得します。
あわせて、法務局で、不動産の登記簿謄本を取得しましょう。
登記簿謄本が準備できたら、抵当権が付いているかどうかなど、不動産についての権利関係を知ることができます。

手順③遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書の作成は、遺産分割協議をおこなった場合に必要となる手順です。
すべての相続人が実印を用いて押印をし、添付書類として印鑑証明書も準備しておきます。
添付する印鑑証明書の期限は定められていませんが、この場合の印鑑証明書とは、話し合った内容に納得したことを示す、担保の意味合いもあります。
そのため、トラブル防止の観点からも、印鑑証明書は遺産分割協議書に押印・署名した日付に近いものを用意するほうが望ましいといえそうです。

手順④申請書の作成と提出

共有名義の相続登記をするには、提出書類として、登記申請書の作成も必要です。
最後の手順として、用意した申請書と添付書類をすべて法務局に提出し、同時に登録免許税も支払います。
相続不動産の所在地で、申請先の法務局は異なりますが、管轄を確認したい場合には、法局のHPから調べることが可能です。

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共有名義での相続登記で気を付けたい！3つのデメリットを解説

法定相続分で共有名義の相続登記をする場合、相続人での協議が必要ないことはプラスの要素と捉えることもできますが、共有名義での不動産相続にはデメリットもあります。
長期的な視点からも、共有名義で不動産相続する際に気を付けたいデメリットを解説します。

売却が難しくなる

共有名義で相続登記をおこなったものの、その後、状況の変化が生じて不動産売却を検討するケースは少なくありません。
その際に、共有名義ではすべての共有者が不動産売却の当事者であり、売却にはすべての共有者の同意が必要です。
共有者の誰かが相続不動産の売却に同意をしないと、売却自体が進められなくなることが、デメリットです。
相続後、1人で相続不動産の管理を担っていたのに、売却時の分配だけ求められてしまうといった不公平感が生じるケースも見られます。
また、売却自体に共有者間で同意が得られていても、誰がメインとなって売却活動に取り組むか、売却時の最低価格はいくらにするかなどで意見がまとまらないときもあります。
先々での売却が考えられる場合、共有名義となっていることから、進めにくいリスクがあることはデメリットです。

共有関係の解消時にかかる費用負担

共有者が良好な関係性を維持している場合でも、結婚や子どもの独立といったライフステージの変化によって、相続不動産を単独所有に変えたいと考えるケースもあります。
その際、デメリットとなるのが、1人に共有者の持ち分を移転するときの登記費用や、贈与で生じる贈与税の負担です。
共有関係を解消するためにかかる費用は、相続時と比較しても、負担が大きくデメリットといえます。
相続不動産が土地の場合には、分筆もひとつの手段ですが、分筆にも費用がかかるため、慎重に検討することが大切です。

揉め事になりやすい

相続人の間で、揉め事になりやすいことも、気を付けたいデメリットです。
不動産を直接受け継いだ相続人同士が良好な関係で問題のない場合でも、相続人のうちの1人がなくなると次の相続が発生し、その家族との関係も影響していきます。
新しい共有者が反対したときにも、売却はできません。
もし、新しい共有者が、第三者に対して自分の持ち分を売ったときには、購入した第三者と共有する不動産について話し合うことになるのもリスクです。
共有名義から生じるトラブルを防ぐには、被相続人が遺言書を作成して、特定の相続人に単独で相続させる方法や、生前に売却して現金で公平に分配するといった方法があります。
相続後でも、公平に遺産分配しやすい方法として、相続不動産の売却によって現金化し、分配する換価分割は多く採用されています。

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まとめ

共有名義は、2人以上の相続人が、相続不動産を共有している状態を指します。
共有名義の場合にも相続登記は必要であり、手続きには相続人や財産の調査、必要書類の収集や申請書の作成といった手間がかかります。
相続トラブルのリスクも考えられるため、根本的な解決には、生前の不動産売却や相続後の換価分割など、相続の段階とケースに応じた手段の検討が大切といえるでしょう。
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