共有名義の土地を分筆するには？条件・メリット・デメリットを解説

将来の相続や売却に備えて、共有名義の土地を分筆するケースが増えており、検討している方もいるのではないでしょうか。
分筆により活用の自由度は高まりますが、法的・実務的なハードルも存在します。
この記事では、不動産会社の視点から、共有名義の土地を分筆するための条件や、メリット・デメリットを解説します。

共有名義の土地を分筆することができる条件

共有名義の土地を分筆することで、それぞれの土地を異なる目的で活用したり、将来的に単独名義に切り替えたりする道が開けます。
分筆後は、それぞれの区画を個別に売却・相続することも容易になり、共有状態の解消にもつながるため、活用の自由度が大きく広がるでしょう。
しかし、土地を分筆するには一定の条件を満たす必要があります。
下記では、分筆可能かどうかを判断する上で重要なポイントを詳しく解説します。

条件①民法改正により過半数の同意で分筆可能に

以前は全員の同意が必要でしたが、2023年4月の民法改正により、現在は共有持分の過半数があれば分筆登記の申請が可能です。
一部の共有者の所在不明や反対があっても、過半数で分筆申請ができるようになりました。

条件②分筆には最低面積や条例の確認が必要

実務上、分筆後の土地が0.01㎡未満になる分筆はできません。
また、自治体によっては分筆最低面積や建築可能面積の基準がある場合があります。
都市計画区域や景観保護地区では特に注意が必要です。事前に市区町村で確認しましょう。

条件③境界確定のためには隣地所有者の協力が必要

分筆には隣地との境界確定が不可欠です。
原則として隣地所有者の立ち会いと署名が必要なため、連絡が取れない、または協力が得られない場合は手続きが進まないこともあります。
空き地や管理されていない隣地がある場合は注意が必要です。

条件④法務局での登記申請が必要

分筆には測量士の測量と地積測量図が必要です。
その図面をもとに法務局で登記を申請します。
分筆後の土地が正式に独立した不動産として登録されます。

▼この記事も読まれています
共有名義で所有する不動産は勝手に売却可能？トラブルの内容と対処法も解説

共有名義の土地を分筆することのメリット

共有名義で所有している土地を分筆することには、多くのメリットがあります。
共有状態のままでは、土地の活用や処分において制限が多く、思うように運用できないケースが少なくありません。
分筆を行うことで、土地の区画ごとに所有関係を明確にし、それぞれが自由に活用できるようになります。
続いては、不動産会社の視点から、共有名義の土地を分筆することで得られる主なメリットについて解説します。

メリット①活用の自由度が広がり、共有トラブルを回避できる

共有名義の土地は、たとえ持分を多く持っていたとしても、他の共有者の同意がなければ売却や賃貸、建築などができません。
つまり、自分の判断だけでは土地の処分や活用ができず、共有者との合意形成が必須になります。
そのため、相続人間などで意見が対立し、トラブルになることも少なくありません。
しかし、分筆して単独所有に切り替えることで、こうした共有特有のデメリットを解消できます。
単独所有になれば、貸し出し・売却・建築も自由にでき、意思決定も迅速に行えるようになります。
分筆後も単独名義にするには登記が必要
注意点として、土地を分筆しただけでは自動的に単独名義になるわけではありません。
共有状態が続いている場合は、それぞれの分筆後の土地に対し、他の共有者から持分を譲り受けた上で、「所有権移転登記」を行う必要があります。
この登記を完了させることで、初めて真の意味での単独所有となり、自由な土地活用が可能になります。

メリット②複数の用途に応じた地目設定が可能に

土地は登記上、「宅地」「山林」「農地」など23種類に分類される「地目」が定められており、1筆の土地には1つの地目しか登記できません。
たとえば宅地と畑の併用も、分筆なしではできません。
しかし、分筆することでそれぞれの土地が独立した筆となり、異なる地目を設定することが可能になります。
たとえば、宅地と農地に分けて、目的に応じた活用が可能です。
地目を分ければ税制上のメリットも得られ、活用の幅も広がります。

メリット③売却しやすく、土地の資産価値を最大化できる

共有名義の土地を持分のまま売却しようとすると、その価格は通常の市場価値の5〜7割程度に下がることが多いのが実情です。
共有持分には、「他の共有者の同意がないと使えない」「トラブルのリスクがある」といった不安材料があるため、第三者にとっては扱いづらく、敬遠されがちです。
分筆して単独所有になれば、独立した不動産として評価され、適正価格で売却できます。
分筆で共有を解消すれば、本来の資産価値での売却が可能になります。

▼この記事も読まれています
共有名義の不動産を解消する方法とは？共有者どうしの売却リスクも解説

共有名義の土地を分筆することのデメリット

共有名義の土地を分筆すれば、所有関係が明確になり、それぞれが自由に活用できるようになります。
しかし一方で、分筆には注意すべきデメリットもあるため、注意が必要です。
分筆がすべてのケースで最適とは限らず、状況によっては逆効果となる場合もあります。
最後に、分筆に伴う主なデメリットについて詳しく解説します。

デメリット①分筆後の土地の状態によっては価値が下がることもある

土地の価値は、単に面積や立地だけでなく、「形状」「傾斜」「日当たり」「接道条件」など様々な要素によって決まります。
分筆によって一部の区画が不整形になったり、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさなかったりする場合、その土地は建築用途に適さない「条件の悪い土地」となってしまいます。
たとえば、面積が狭すぎる、急な傾斜がある、日照が確保できないなどの土地は、利用価値が低く、買い手が限られ、市場価値が下がることがあるのです。
分筆後の土地価値が下がる可能性もあります。
場合によっては、共有持分のままで売却した方が、結果的に高値で売れる可能性もあるため、事前の土地評価が非常に重要です。

デメリット②固定資産税が高くなるリスク

分筆に伴って土地が更地になると、固定資産税が大きく増える可能性があります。
住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」による固定資産税の軽減措置が適用されており、200㎡以下の部分については税額が1/6に、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。
しかし、分筆の過程で建物を取り壊し、土地が更地となった場合、この軽減措置は適用されません。
結果として、住宅が建っていた時期と比べ、固定資産税の負担が大幅に増える可能性があります。
分筆による税制の変化にも注意が必要です。

デメリット③費用と手間がかかる

分筆には、測量士による測量費用や登記手数料、必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などへの依頼費用が発生します。
さらに、分筆には、隣地所有者の立ち会いによる境界確定が必要で、これに時間がかかるケースもあります。
隣地所有者と連絡が取れない場合や協力が得られない場合には、分筆が実質的に不可能となることもあるため、費用面だけでなくスケジュール面でも余裕を持った計画が求められるでしょう。

デメリット④分筆しても単独名義にならなければ制限は残る

注意すべき点として、分筆を行っただけでは所有権が自動的に単独名義になるわけではありません。
登記上の筆が分かれても、持分は変わりません。
単独名義にしたい場合は、他の共有者から持分を譲り受けたうえで、所有権移転登記を行う必要があります。
この登記をしなければ、分筆後も同意が必要となり、自由な活用は困難です。

▼この記事も読まれています
共有名義の片方が他界したら誰が相続する？手続き手順と注意点を解説

まとめ

共有名義の土地を分筆するには、共有者全員の同意や境界確定といった条件を満たす必要があります。
分筆には相続や活用のメリットがある一方、費用や調整などのデメリットにも注意が必要です。
計画的に進めることで、トラブルを防ぎ、土地の有効活用につなげましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をサポートしております。
ぜひ、お気軽にご相談ください。