共有名義の不動産トラブルについて！売却や相続時の問題も解説

不動産を共有名義で所有している場合、売却や相続の際に意見の食い違いからトラブルへ発展することがあります。
共有者の同意が得られず手続きが進まないといった事例も多く、事前の備えが極めて重要になります。
リスクを未然に防ぐためには、共有名義特有の注意点や適切な対応策を知っておくことが求められるでしょう。
本記事では、共有名義不動産に関する売却や相続時の代表的なトラブルと対策について解説します。

共有名義不動産の売却時トラブル

共有名義の不動産売却では、主に共有者同士の「人間関係」、夫婦の「離婚」、そして最終手段の「共有物分割請求」という3つの場面でトラブルが起きがちです。
せっかくの資産が争いの種にならないよう、どのような問題が起こり得るのかをあらかじめ知り、冷静に対処するための準備をしておきましょう。

人間関係

不動産を共有名義にする最大のリスクの1つが、人間関係の悪化による合意形成の困難さです。
売却には全員の同意が必要ですが、1人でも反対すれば取引は成立しません。
連絡が取れない共有者がいると、意思確認ができず売却が進まないうえ、売却益の分配を巡る争いも生じやすくなります。
なかには、連絡手段が限られた高齢の共有者や海外在住の共有者がおり、時間的コストも大きくなりがちです。
事前に費用負担を記録し、売却益の分配方法を文書化しておけば、無用な争いを防げます。
たとえば、共有者が遠方に住む場合、委任状取り寄せだけで数週間を要することもあり、郵送費も増えます。

離婚時

共有名義の不動産は、夫婦が住宅ローンを共同で組んだ場合などによく見られます。
離婚後に共有状態を整理する際は、住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾や名義変更審査が不可欠です。
名義変更は金融機関の審査を通過しないと認められず、実務上は売却による清算で対応するケースが多いです。
持分譲渡に伴う譲渡所得税の負担も、念頭に置く必要があります。
家庭裁判所の調停を利用して、売却や居住継続の方法を探るのが一般的です。
ローン残債を単独で負担できない場合、売却益で清算せざるを得ない例も多いです。

共有物分割請求

民法258条に基づき「共有物分割請求」を行うことができ、家庭裁判所へ調停や審判を申し立てるのが一般的です。
換価分割（競売）が選ばれると市場価格より低くなることも多いため、できる限り協議による解決が望まれます。
分割方法は現物分割、換価分割、代償分割の3つで、不動産は競売が選ばれやすく価格が下がりやすいため、協議での解決が望ましいです。
申立には、書類一式と数千円の費用がかかるため、弁護士へ依頼する例が多いです。
申し立てから審判までには数か月を要することも多く、早期の相談が欠かせません。
裁判所は、市場価格を参考に分配案を提示しますが、鑑定費用が別途発生する点も留意が必要です。

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共有名義不動産の売却前トラブル

共有名義の不動産で売却前にもめやすいのは、主に「家賃」の分け方、「物件の使い方」、誰かが「連絡不能」になるという3つのケースです。
売却を考えたときにスムーズに話を進めるためにも、どのような問題が起こり得るのかをあらかじめ知り、対策を立てておくことが重要です。

家賃

共有不動産を賃貸中の場合、家賃収入の分配を巡る対立が起こりやすいです。
契約書には共有者全員の署名押印を求め、家賃未収時の対応や費用負担の方針も併せて定めておけば、関係悪化を防止できます。
家賃設定や更新料の見直しを誰が行うか決めておかないと、所得税申告で齟齬が生じる場合があるでしょう。
国税庁の質疑応答事例では、家賃を持分割合で按分しなかった場合に、無償返還と見做される恐れ等が示されています。

利用に関する考え

利用方法を巡る対立も頻出です。
共有者が単独で居住すると、他の共有者は使用料相当額を請求できます。
無断リフォームは権利侵害となり、損害賠償を求められる恐れがあります。
事業用に転用したい側と住宅用を維持したい側が対立した場合は、早期に協議して方針を調整することが信頼維持に欠かせません。
所有目的が異なると資金計画や修繕時期の認識までずれるため、長期的な活用方針を文書化することが望まれます。
地方物件で宿泊施設に転用する場合には、旅館業法や近隣住民の合意など、追加の高い法的ハードルが存在します。

音信不通

共有者のうち1人が音信不通になるケースは、売却以前に大きな障害となります。
共有者全員の合意が必要なため、連絡が取れない者がいるとあらゆる手続きが停止します。
連絡が取れない場合は家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、共有者全員の利益保護を図ることが可能です。
管理人が不動産を処分する際には裁判所許可が必要で、自由な売却は難しくなります。
公示送達など、代替的な通知手段もありますが、時間と費用がかかります。
連絡拒否にすぎない場合は、共有物分割調停で解決を試みますが、出席が得られないと手続きが長期化しやすいです。
管理人選任には官報公告が要り、公告期間を含め3か月超かかるのが一般的です。

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相続した共有名義不動産のトラブル

相続した共有名義の不動産でもめやすいのは、主に誰か一人が「独占して使う」こと、相続人が増えていく「新たな相続」、そして誰かが「勝手なことをする」という3つのケースです。
親族間の争いを避け、大切な資産を守るためにも、どのようなトラブルが起こり得るのかをあらかじめ知り、そうなる前に対策を講じることが重要です。

独占

共有不動産を相続した後、一部の相続人が不動産を単独で使用し、他の共有者を排除するケースがあります。
独占的使用に対し、他の共有者が使用料相当額の支払いを求めることも少なくありません。
使用料が時価より低いと、他の共有者の不利益が拡大します。
固定資産税や修繕費を一方が負担し続けると不公平感が募り、単独所有を主張する火種になりかねません。
持分登記が残る限り、所有権移転には他の共有者の同意が不可欠です。
また、早期に使用状況と費用負担を文書化しておくことが有効です。
共有物の使用料は判例上、近隣の賃料相場を基準に算定される傾向があり、早期の査定依頼がトラブル防止に役立ちます。

新たな相続

次世代へ相続が進むと権利関係が細分化し、一層合意が難しくなります。
持分が増えるほど、管理や売却の同意取得が困難になり、関係者の所在把握も複雑化します。
関心の薄い相続人が増えると、管理が疎かになりがちです。
2024年4月から相続登記は義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記をしなければ10万円以下の過料が科されるため、早めの対応が不可欠です。
初代の段階で遺言を活用し、将来の分割や売却方針を明文化しておくことが望まれます。
相続登記が未了だと、銀行口座の凍結解除と同様に不動産の担保設定も制限され、資金調達に支障が出る場合があります。

勝手におこなう

共有不動産に関して、共有者の1人が他の共有者の同意を得ずに、勝手な行動を取るケースも少なくありません。
共有者の同意なく不動産全体を売却したり無断でリフォームや大規模修繕を行うことは違法で損害賠償請求の対象となり得ますが、自分の持分のみを第三者に譲渡することは法律上可能です。
大規模修繕を無断で行えば、他の共有者から損害賠償を請求される恐れがあります。
金融機関の抵当権が設定されている場合には、無断行為がローン条項違反となり、一括返済を求められるリスクもあります。
共有者は自己の持分を超えて物件を変更できず、違反行為は法的責任を問われるでしょう。
定期的な協議の場を設け、必要に応じて書面で同意を確認することが重要です。
無断行為が発覚したときは、仮処分で現状を維持しつつ、差止めを請求する手続きが検討されます。

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まとめ

不動産を共有名義で所有していると、売却や相続時に共有者間の意見対立や手続きの遅延が発生しやすくなります。
連絡が取れない共有者の存在や意思決定のズレは、取引や登記において大きな障害となることもあります。
円滑な対応のためには、事前にルールを定めるとともに、必要に応じて専門家のサポートを受けることが重要です。
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