親名義の土地を相続する流れとは？名義変更の必要性としないリスクを解説

親が亡くなって土地を相続することになったとき、多くの方が「何から始めればいいのか分からない」と不安を感じるものです。
手続きが複雑で、しかも相続登記の義務化により期限も設けられているため、まずは手続きの流れから把握しておくことが大切です。
そこで、親名義の土地を相続するときの流れと名義変更の手続きについて、また名義変更しない場合のリスクを解説します。
土地を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の土地を相続するときの手続きの流れ

相続の手続きは、初めての方にとって複雑に感じられるかもしれません。
そのため、段階を踏んで確実に進めることが大切になります。
ここでは、親名義の土地を相続するときの流れを解説します。

流れ①誰が相続人なのか確認する

相続手続きを始める前に、まずは法定相続人が誰なのかを正確に確認することが重要です。
配偶者は常に相続人となり、子がいる場合は子が第一順位の相続人となります。
仮に、子がいない場合は親、親もいない場合は兄弟姉妹が相続人となるため、戸籍謄本などを取得して相続人を特定しましょう。
なお、戸籍を確認するうえで、認知した子や養子縁組の事実など、思わぬ相続人が判明することもあるため注意が必要です。
また、相続人が既に死亡している場合は代襲相続が発生し、その子や孫が相続人となる場合があります。
相続人の確認が不十分だと後々のトラブルの原因となるため、専門家に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。

流れ②遺産分割協議で相続方法を決定する

相続人が複数いる場合、遺産分割協議をおこなって土地の相続方法を決定します。
遺言書がある場合はその内容に従いますが、ない場合は相続人全員で話し合って分割方法を決めます。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印することが必要です。
遺産分割協議では、土地を単独相続するか、共有で相続するか、売却して現金で分割するかなど、さまざまな選択肢があります。
なお、相続人同士で意見が対立した場合には、不動産鑑定士による鑑定や、家庭裁判所での調停・審判手続きが必要になる場合もあります。

流れ③相続登記に必要な書類を準備する

相続登記を申請するためには、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの書類が必要です。
また、遺産分割協議書、固定資産評価証明書、登記申請書なども準備する必要があります。
必要書類の準備には時間がかかる場合があるため、早めに着手することが重要です。
固定資産評価証明書は、土地の所在地の市区町村役場で取得できます。

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親名義の土地を相続した際に必ず必要な名義変更とは？

親名義の土地を相続により取得した場合は、必ず名義を相続人に変更しなければなりません。
名義を変更する手続きのことを「相続登記」と呼び、2024年から法律で義務化となっているため注意しましょう。
ここでは、相続登記とはどのような制度なのか、また義務化された背景についても解説します。

そもそも相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を相続人名義に変更する手続きのことです。
法務局に申請をおこない、登記簿上の所有者を被相続人から相続人に変更します。
この手続きによって、相続人が正式に土地の所有者として認められることになります。
相続登記をおこなうことで、第三者に対して正当な所有者であることを主張できるようになり、土地の売却や担保設定なども可能です。
登記申請は原則として相続人が自らおこなうことができますが、専門的な知識が必要な場合もあるため、司法書士に依頼するのが一般的といえるでしょう。
ただし、司法書士に依頼する場合は、費用として5～10万円程度かかります。

相続登記の義務化の背景

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請をおこなうことが法律で定められました。
この義務は2024年4月以前に発生した相続についても適用されるため、過去に相続した土地についても期限内に手続きを完了させる必要があります。
義務化の背景には、所有者不明土地の増加という社会問題があります。
相続登記がおこなわれないことで、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致せず、土地の有効活用が阻害されていました。
法改正により、相続登記の申請を義務化することで、この問題の解決を図っています。

相続登記の手続き方法

相続登記の申請は管轄の法務局でおこないます。
必要書類を揃えて登記申請書とともに提出し、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）を納付します。
申請から完了まで通常1〜2週間程度かかるため、余裕を持って手続きを進めることが大切です。
管轄の法務局は土地の所在地によって決まっているため、法務局のホームページや電話で確認するようにしましょう。
申請方法には窓口申請、郵送申請、オンライン申請がありますが、初回の申請の場合は窓口で相談しながら進めることをおすすめします。

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親名義の土地を相続後に名義変更しないリスク

相続後に名義変更しないまま放置しておくと、多くのリスクが生じる可能性があります。
ここでは、名義を変更しないリスクを解説します。

リスク①権利の主張ができない可能性がある

相続登記をおこなわないと、第三者に対して所有権を主張することができません。
たとえば、ほかの相続人が勝手に土地を売却した場合や、第三者が不法に土地を占有した場合でも、登記名義人でなければ正当な所有者として権利を主張することが困難になります。
たとえば、相続人の1人がほかの相続人に無断で土地を第三者に売却し、その第三者が先に所有権移転登記をおこなった場合、真の相続人であっても所有権を主張することができません。
また、土地が第三者によって不法占有された場合でも、登記名義人でなければ所有権に基づく妨害排除請求などの法的手段を取ることが困難になります。

リスク➁権利関係が複雑化する

時間が経過するにつれて相続人が死亡し、さらに相続が発生することで権利関係が複雑になるリスクも考えられます。
相続人の数が増えれば増えるほど遺産分割協議が困難になり、最終的に土地の処分や活用ができなくなる可能性があります。
たとえば、最初の相続で相続人が3人の場合でも、その後20年が経過してそれぞれに相続が発生すると、相続人の数は10人を超える場合もあるのです。
相続人の中に面識のない方や連絡が取れない方も含まれることになり、遺産分割協議の実施が極めて困難になるでしょう。

リスク③10万円以下の過料が科される

相続登記の義務化により、正当な理由なく3年以内に登記申請をおこなわなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この罰則は過去の相続についても適用されるため、未登記の土地がある場合は早急に手続きをおこなう必要があります。
また、過料の対象となるのは義務を怠った相続人個人であり、複数の相続人がいる場合はそれぞれが個別に責任を負わなければなりません。
なお、正当な理由として認められるのは、相続人が極めて多数に上り、必要な資料の収集やほかの相続人の把握に多くの時間を要する場合などです。
ただし、これらの事情がある場合でも、法務局に事前に相談し適切な手続きを取ることが重要となります。

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まとめ

親名義の土地の相続手続きは複雑で時間もかかりますが、計画的に進めることで必ず完了させることができます。
義務化により期限が設けられましたが、適切な準備と理解があれば安心して手続きを進められます。
相続時には1人で悩まず、必要に応じて専門家の力も借りながら、大切な土地を適切に相続していきましょう。
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