不動産売却の流れや必要書類をチェック！媒介契約や売却活動は何をする？

はじめての不動産売却では、「なにから手をつけたら良いのかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか？
スピーディーな売却を進めるためには、流れを把握しておくことはとても重要です。
そこで今回は、不動産売却をお考えの方へ向けて、不動産売却の流れや媒介契約、準備すべき書類について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

不動産売却の流れはどうなる？相談から媒介契約まで

不動産売却をする際には、相談から売却が完了するまでの手順があります。
ここでは不動産売却の相談から媒介契約の締結までの流れについて順番に解説します。

1．不動産会社へ売却の相談をする

まずは売却する不動産について希望条件を整理し、不動産会社へ売却の相談をします。
以下の項目について条件を整理しておくとスムーズです。

• 売却の理由：住み替え、相続、転勤など
• 売却の時期：なるべく早く売却したい、○月までに引っ越したい
• 希望の価格：現金で○○円は確保したい、売却でローンを完済したい
• 売却方法について：周囲に知られずに売却したい、価格よりも時期を優先

このように希望条件を整理し、あらかじめ不動産会社へ伝えておくことで、今後どのような売却活動をしていくべきか道筋を立てることができるでしょう。

2．売却不動産の調査・査定

次に、不動産の価値を調べるための調査や査定をおこないます。
査定方法は机上査定と訪問査定の2種類です。
机上査定
近隣の類似物件や取引事例、公示価格などのデータを参照し、査定価格を算出します。
短期間で査定できるため、まずは不動産の概算を知りたい方におすすめです。
訪問査定
不動産会社の担当者が現地に訪れ、売却する不動産を直接調査し査定します。
訪問することで、周辺環境や部屋や設備の使用状況、土地の地形など細かく調査できるため、より精度の高い査定が可能です。
すぐにでも売却したい方や現実的な価格を知りたい方は、訪問査定がおすすめです。

3．不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社からの査定に納得したら、媒介契約の締結をします。
媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ特徴が異なります。
一般媒介契約
複数の不動産会社との契約が可能です。
レインズへの登録や、売主への売却活動の報告義務はありません。
レインズとは、不動産会社が物件の情報交換をするためのネットワークシステムで、物件を登録することで広く情報公開できます。
専任媒介契約
不動産会社1社のみと契約でき、売主が見つけてきた買主との契約も可能です。
レインズへ7営業日以内の登録と、売主へ2週間に1回以上、売却活動の報告をおこなうことが義務づけられています。
専属専任媒介契約
不動産会社1社とのみ契約できます。
専任媒介契約との違いとして、売主が見つけてきた買主との契約はできません。
レインズへ5営業日以内の登録と、売主へ1週間に1回以上、売却活動の報告をおこなうことが義務づけられています。
駅から近いなど、買主がすぐに見つかりそうな物件は、一般媒介契約でも良いでしょう。
駅から離れた立地や年数の経った中古物件であったり、不動産売却の知識がなくサポートを希望とする場合は、報告義務のある専任系の媒介契約がおすすめです。
弊社では物件の条件に合わせ、より最適な売却方法をご提案いたします。

不動産売却の流れはどうなる？売却活動から引き渡しまで

ここからは、売却活動の内容と引き渡しまでの流れについて確認しておきましょう。

売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。
売却活動では、まず物件情報を公開して募集をおこないます。
そこで興味を持ってもらえたら、内覧により購入を決断してもらえるように、物件の魅力を最大限に伝えることが重要です。
具体的には以下のような活動をおこないます。
物件情報を店頭やホームページへ掲載
まずは、売却する不動産の情報を店頭やホームページ、不動産ポータルサイトへ掲載します。
写真や間取り、オススメポイントなどをわかりやすく掲載し、購入希望者へ物件の魅力を伝えます。
見込み顧客へ物件をご紹介
手持ちの顧客リストから、メルマガなどを通じて見込み客への情報共有や、似たような物件を探している顧客がいれば直接連絡をして、ご紹介します。
内覧
売却活動により購入希望者が現れたら、現地で内覧を実施します。
内覧は、物件購入の決め手となる重要なポイントです。
いつでも内覧を受け入れられるよう、室内を清潔に保ちましょう。
さらに物件の印象を高めるために、クリーニングやホームステージングを利用するのもおすすめです。
ホームステージングとは、売却不動産を魅力的に演出することをいいます。
モデルルームのようにおしゃれな家具や小物などを設置して、お部屋に住む際のイメージを感じてもらいやすくなる効果もあります。
ホームステージングすることで、「予想期間よりも早く売れた」「査定価格よりも高く売却できた」というケースもありますので、ぜひご検討してみてはいかがでしょうか。

売買契約の締結

内覧後、購入希望者から申し込みが入ると、条件交渉へと進みます。
条件交渉は不動産会社の担当者を通しておこない、最終的な売買価格や引き渡し日などを具体的にすり合わせます。
お互いに条件の折り合いがついたら、売買契約を締結します。

決済・引き渡し

最後に売却代金を決済し、買主に物件を引き渡し完了です。
不動産会社への売却の相談から引き渡しまでの期間は、3～6か月程度かかることが一般的です。
転勤やご家庭の事情で早く売却したいとお考えの方は、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産売却の流れに沿って準備する書類をチェック！

不動産売却時には、さまざまな書類が必要になります。
最後に不動産売却の流れに沿って、準備する書類をチェックしておきましょう。

査定時に準備する書類

不動産会社へ物件の査定を依頼する際には、以下の書類を準備しましょう。

• 登記済権利証、または登記識別情報
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記簿謄本または登記事項証明書（土地と建物）
• 建築図面・仕様書
• 測量図・境界確認書

また地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など、保有している証明書があれば、提示することでより精度の高い査定が可能になります。

媒介契約時に準備する書類

査定時の書類を準備した上で、媒介契約時には以下の書類を追加で準備しておきましょう。

• 本人確認書類
• 建築確認済証または検査済証（一戸建ての場合）
• 管理規約、使用細則、維持費関連書類（マンションの場合）
• ローン残高証明書またはローン返済予定表

売却活動前や活動中に準備する書類

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。
売買契約の締結までに、以下の書類などを準備しておきましょう。

• 印紙代
• 実印と印鑑証明書
• 本人確認書類（免許証、健康保険証など）
• 固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書
• 仲介手数料（半分）
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書

引き渡し前に準備する書類

売買契約を結んだら、引き渡しまでの期間に以下の書類などを準備しておきましょう。

• 抵当権抹消手続きおよび所有権移転登記に関する書類
• 建築確認に関する書類
• 設備等の取扱説明書および保証書
• 実印と印鑑証明書
• 物件の鍵
• 仲介手数料（残りの半分）
• 領収書

引き渡し時は、不動産を退去し完全に引き渡せる状態にしなければなりません。
引っ越しなどで慌ただしくなりますので、必要な書類は早めに準備しておくと良いでしょう。

まとめ

売却活動がはじまると、お部屋の掃除や内覧の対応など、すべきことは多くあります。
さまざまな書類や手続きが必要になりますので、あらかじめ流れを把握し、早めに準備を進めておきましょう。
北摂不動産.comは、地元密着の不動産売買専門店として、不動産売買に関するさまざまなサポートをおこないます。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、お力になりますので弊社までお気軽にお問い合わせください。