相続対策に役立つ資産の組み換えとは?組み換え時に使える特例制度も解説

2024-06-25

相続対策に役立つ資産の組み換えとは?組み換え時に使える特例制度も解説

不動産を相続する予定の方のなかには、資産の組み換えが相続対策になると聞いてどのようなやり方なのか知りたい方もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、組み換え後の譲渡税が気になり、存命中の名義変更をためらっている方も少なくありません。
この記事では、資産の組み換えとはどのような手法なのか、譲渡税を軽減する特例制度も解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで、不動産の相続をご検討中の方はぜひご参考になさってください。

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資産の組み換えとは

資産の組み換えとは

資産の組み換えとは、預貯金や有価証券などの流動資産や土地や建物などの固定資産などの資産を、それぞれ異なる別の資産に交換する行為です。
組み換えにはさまざまな手法があるため、組み換え例を知っておくと役立ちます。

資産を組み換える目的

資産の組み換えは、収益性の向上や相続税の節税などを目的に、保有する資産の見直しと有効活用する方法を検討する作業です。
収益性の高い物件を取得するために、収益が見込めない物件や市場価値が低い土地や建物を売却したり手持ちの資金を使ったりするなどが組み換えに該当します。
組み換える際、保有する現金や預貯金で新たな不動産を購入するなど、借入金を増やさない観点も大切にしましょう。
資産の組み換えによって借入金が増えるとかえって負担が増大してしまい、組み換えたメリットがなくなるからです。

不動産を売却して不動産を購入する組み換える例

個人資産の組み換えの例では、子どもが他に拠点を構えて将来自宅が空き家になるとき、自宅を売却して利便性の高いエリアのマンションを購入するのが代表的な例です。
子育て中は、子どもそれぞれに個室が欠かせませんが、独立してしまうと空き部屋になってしまい、夫婦二人暮らしには広すぎて無駄に感じてしまいます。
マンションであればバリアフリー化した環境に住み替えできるうえ、利便性の高いエリアは運転免許証を返納しても無理なく暮らせるからです。
立地の良いマンションは資産価値が下がりにくいため、子どもが相続後に第三者への貸し出しや売却するなど有効活用できます。

現金や預貯金と不動産を組み換える例

金融資産と不動産の組み換え例は、所有する土地や建物を売却して現金化するパターンと不動産を購入するために現金や預貯金を使うパターンの2種類です。
所有するアパートが古くなって収益性が低くなっているときは、売却して現金化すると、老後の生活資金が不足するリスクを解消できます。
現金化により、相続の際に分割しやすくなるうえ、生前贈与による相続対策ができるのがメリットです。
一方、不動産を購入するために金融資産を使うのは、収益性を高める効果が期待できます。
預貯金の金利や有価証券などの運用益よりも、購入したアパートやマンションから得られる家賃収入のほうが、安定した収入を得られるからです。

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資産の組み換えによる相続対策とは

資産の組み換えによる相続対策とは

不動産を手放して不動産を購入する方法や不動産の現金化、金融資産を不動産に変換するなど、資産の組み換え方法は複数あります。
相続対策は、相続税の節税と相続人の負担軽減に絞って考えましょう。

相続税を節税する組み換えとは

相続税の節税には、相続財産の評価額を抑える方法が効果を発揮します。
遺産の総額を算出する際、現金や預貯金などの金融資産はそのままの金額(評価額)です。
不動産は時価よりも低い評価になるため、相続財産の評価額を少なくできます。
たとえば、土地の相続税評価額は時価の8割が目安です。
建物は固定資産税評価額を基に算出するケースが多く、時価の70%になります。
資産の種類によって評価額が異なり、結果的に相続税額に違いが生じる点は見逃せません。
この違いを踏まえ、どの種類で資産を相続するのが良いかにポイントを絞り、節税対策に効果的な資産の組み換えをおこないましょう。

相続人の負担を軽減する資産の組み換え

相続の手続きは、相続税の申告と納税をする前に、相続人の間で遺産分割協議をおこなわなければなりません。
現金や預貯金で遺してあれば、評価額は異なりませんし、1円単位まで公平に分配できます。
相続税の納付にも使えて、相続人の負担軽減に役立つ資産です。
しかし、不動産は相続税を算出する際に利用できる評価額が複数あり、相続人同士でもめる要因になります。
土地や建物は容易に分割できず、相続税を納付するには手持ちの資金を使わなければなりません。
相続後の維持管理作業も欠かせず、相続人の負担を増やしかねない資産です。

相続対策になる資産の組み換えとは

収益力や市場価値の低い物件は、相続税評価額よりも市場価格が安いため、売却するのが相続対策になります。
地方の使用していない別荘や古くなって空室率の高い賃貸物件は、組み換えするのがおすすめです。
使用していない別荘は処分し、空室率の高い賃貸物件はリフォームします。
リフォームすると収益性を高める効果と、市場価格を引き上げる効果も期待できるからです。
また、活用していない土地があるときはマンションやアパートなどの賃貸物件を建築すると、貸付事業用宅地となるため土地の相続税評価額を引き下げられます。
建築費用に金融資産を充てる資産の組み換えも、併用しましょう。

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資産の組み換え時に利用できる特例制度とは

資産の組み換え時に利用できる特例制度とは

資産を組み換えた際に不動産を売却した譲渡所得は、所得税と住民税の課税対象です。
所有する不動産を売却したときや相続税の特例制度を知っておくと、節税につながります。

相続時は小規模住宅地の特例

小規模住宅地の特例とは、相続税額を減額できる特例制度であり、一定の要件を満たすのが条件です。
存命中に賃貸アパートやマンションを経営していた貸付事業用宅地は、200㎡までは相続税評価額が50%減額できます。
200以上の面積を有する物件の場合は、小規模宅地の特例の要件を満たせません。
そこで、所有者がお元気な間に超過する部分を収益性の高い物件に組み替えると、要件を満たして評価額を減らせます。
賃貸経営以外の小売業やサービス業などの店舗を併設した宅地は、400までは相続税額の80%が減額の対象です。
事業を引き継いで営んでいるのが条件になっており、個人事業主の方は活用できるかご確認ください。

自宅を売却したときは3,000万円の特別控除

資産の組み換えにともなってマイホームを売却したときは、3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例制度を利用できます。
売却して受け取った代金から購入や売却にかかる費用などを差し引いた譲渡所得から、3,000万円までが非課税です。
高齢者施設への入居や子ども世帯との同居するときに、自宅を売却した場合に利用できます。
また、マイホームを売却して新たに購入したときは、買い換え特例の対象です。
買い換え特例は、購入した新しい家が手放した家の譲渡所得より高額だったときに課税されるタイミングが先送りになる制度であり、課税額への減額措置はありません。

特例制度を利用する際の注意点

マイホームを売却したり買い換えたりしたときの特例制度は、適用要件を満たすとともに確定申告が必要です。
売却した翌年の確定申告期間中に、申告書に必要書類を揃えて手続きしなければなりません。
買い換え特例の適用を申請したときは、翌年以降に譲渡所得を計算する際に確定申告書が必要です。
譲渡所得の申告や特例制度の申請手続きは慣れない作業で、ミスに気づかないケースもあります。
確定申告する前に税理士に相談して、計算ミスや書類の記載漏れを防ぎましょう。

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まとめ

資産の組み換えとは、相続対策や収益性の向上を目的に、保有する資産を見直す作業です。
土地や建物の買い換えや所有する物件のリフォーム、手持ちの資金を使って新たに不動産を購入する手法を使います。
資産を組み換える際は、小規模宅地の特例や譲渡所得に対する特例の利用を念頭におこない、節税効果を高めましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をサポートしております。
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