相続空家の特例とは？共有名義や他制度との併用も解説

相続した空き家を売却する際に注目されているのが、「相続空家の特例」という節税制度です。
この特例は、共有名義の不動産にも適用されるため、多くの相続人にとって重要なポイントとなっています。
さらに、「小規模宅地の特例」と併用できる場合もあり、節税効果を高めることが可能です。
本記事では、相続空家の特例の基本内容から共有名義や併用の条件について解説いたします。

相続空家の特例と共有名義とは

この特例は、兄弟などで空き家を共有相続した場合でも、各相続人が控除を受けられるのが大きな特徴です。
共有名義の不動産を売却する際に、どのように特例が適用されるのか、その仕組みを見ていきましょう。

最大3,000万円の特別控除が受けられる制度

相続した空き家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる、有利な特例が用意されています。
まず、空き家を売却して得た譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
相続人が2人なら各3,000万円、3人以上の場合は各2,000万円が上限です。
たとえば、2人で共有し、持分に対応する譲渡所得が1,200万円であれば全額が非課税となります。
適用は、売却代金1億円以下かつ共有者全体で合算して判断されます。
複数の相続人が別々に売却した場合でも、後日まとめて判定されるため計画的な手続きが必要です。
控除後に残る利益には、所得税・住民税が課税されるため、正確な計算と申告が欠かせません。
譲渡所得は、売却代金から取得費等を差し引いて計算するため、取得費不明だと概算5％扱いとなり税負担が増える点に注意しましょう。

令和6年1月1日以降の変更点

令和6年1月1日以降は、買主による解体・耐震改修も対象とし、3人以上の共有では控除上限が2,000万円へ引き下げられ、制度期限が令和9年12月31日まで延長されました。
改正により「買主側で工事をおこなう場合は適用外」という従来の制約が緩和され、利用場面が大幅に広がっています。
期限延長によって、相続から売却までのスケジュールに余裕が生まれ、耐震改修の検討もしやすくなりました。
改正後は買主の耐震改修でも対象となるため、高齢の相続人でも費用負担を抑えて特例を活用しやすくなりました。

特例を受けるための適用要件

適用には、被相続人が死亡直前まで単独居住していた旧耐震の一戸建て、譲渡時に耐震改修済みまたは解体済み、譲渡価格1億円以下で相続開始から3年後の12月31日までに売却完了、の3つの要件を満たす必要があります。
老人ホーム入居などで一時的に住んでいなかった場合でも、住民票が残り生活の本拠と認められれば対象になります。
親族間取引や事業・賃貸利用がある場合は、対象外となるため事前確認が欠かせません。
要件を立証するため、被相続人の住民票除票や耐震基準適合証明書などの資料を準備しておくと申告が円滑です。
耐震改修をおこなう際は、固定資産税減額など他の優遇措置との併用可否も確認しましょう。

▼この記事も読まれています
トラブルを防ぐには？不動産の相続で生前にできる準備をご紹介

相続空家の特例と共有名義

兄弟などで不動産を共有相続した場合でも、相続空家の特例は活用できます。
ここでは、共有名義の場合の「控除の仕組み」「適用例」、そして「相続人間の合意形成」という3つのポイントを解説いたします。

共有物件にも適用可能な仕組み

共有でも、各相続人の持分ごとに控除枠が設けられます。
2人の場合は各3,000万円、3人以上の場合は各2,000万円が上限で、控除額は自分の譲渡所得の範囲内に限られるでしょう。
生前からの共有の場合は、被相続人の持分部分にのみ適用されます。
控除枠を余すことなく使うには、売却代金の配分や登記内容を事前に整理することが重要です。
なお、持分放棄や代償分割などの方法を検討する際は、別途贈与税や登録免許税の影響も確認してください。

相続人が3人以上でも適用できる例

相続人が3人以上でも、譲渡価格が1億円以下で持分登記が明確なら、各2,000万円の控除を利用できます。
共有者が多いほど合計控除額は大きくなりますが、売却価格と各人の譲渡所得が上限となる点に注意してください。
たとえば、5人共有で総譲渡所得が8,000万円の場合、各人が控除しきれない枠は翌年以降に繰り越せないため、売却価格の調整も検討すると良いでしょう。
共有人数が多いと意見調整に時間を要しやすいため、早期に専門家を交えて協議体制を整えることが成功の鍵です。
事前に、共有者間で「売却方針」「最低希望価格」「手取り配分」を文書化しておくと、実務がスムーズになります。
共有者が海外在住の場合は、代理人手続きや送金規制の確認が必要となり、時間に余裕を持った調整が欠かせません。

相続人同士の調整と売却の合意形成が必要

売却には、共有者全員の同意が不可欠です。
名義を1人に集約する方法もありますが、贈与・譲渡課税が生じるおそれがあるため事前に税務相談が必要です。
遺産分割協議書や共有合意書を作成しておくと、後のトラブル回避に役立ちます。
合意形成が難航する場合は、家庭裁判所の調停を利用する選択肢もあるでしょう。

▼この記事も読まれています
相続税を負担した場合に利用できる「取得費加算の特例」とは？

相続空家の特例と他制度の併用

相続した不動産を売却する際には、「相続税」と「譲渡所得税」という2つの税金が関係します。
それぞれの税金を計算する際に使える特例を併用することで、手元に残る金額を最大化することが可能でしょう。

小規模宅地の特例はどんな制度

小規模宅地の特例は、被相続人の自宅土地（330㎡まで）の評価額を最大80％減額できる制度です。
相続開始10か月以内に申告すれば、評価額1億円の土地でも課税評価を2,000万円に抑えられます。
配偶者や同居の子など、要件を満たす相続人が土地を取得し、一定期間居住を続けることが前提です。
土地を売却する意図があっても、まずは減額を適用して納税負担を下げておくと、資金繰りが楽になります。
「家なき子」要件に該当する場合でも、別居親族が適用できる特例があるため、状況に応じて確認してください。
貸付事業用宅地や広大地は対象外となるため、土地の区分を誤らないよう注意が必要です。

併用が認められるための条件

併用するには、まず相続税申告で小規模宅地の特例を適用し、その後3年以内に空き家を1億円以下で売却して、相続空き家の特例を申請する流れを守る必要があります。
要件を同時に満たせば、相続税と譲渡所得税の双方で控除を受けられます。
ただし、売却前に賃貸物件や事業に転用すると併用はできなくなるため注意しましょう。
また、小規模宅地の適用後に居住要件を満たさずに転居すると、減額が取り消される恐れがあるため、売却時期を慎重に検討してください。
併用の可否は、税務署の個別照会制度を活用して事前に確認すると安心です。
空き家の譲渡価額は契約書に記載された金額だけでなく、付帯費用や解体負担の有無によっても変動するため、査定時点で見積を取得し、税務署への説明資料を整えておくと安心です。
なお、小規模宅地を先に適用して納税資金に余力ができれば、解体費用を含む有利な売却条件を交渉しやすくなる利点もあります。

申告期限を守ることの重要性

小規模宅地は相続開始10か月以内、空き家特例は売却翌年の確定申告で手続きが必要です。
いずれも期限を過ぎると適用できないため、スケジュール管理と書類準備を徹底しましょう。
専門家に早めに相談し、相続税申告と売却計画を同時並行で進めると漏れが防げます。
証明書や契約書の取得には時間がかかる場合もあるため、相続発生直後から情報収集を始めることをおすすめします。
デジタル帳簿保存を利用すると、控除証明書類の管理が効率的です。

▼この記事も読まれています
相続で取得した「負動産」を手放したい！処分方法と相続放棄について解説

まとめ

相続空き家の特例を活用すれば、売却時の譲渡所得から最大3,000万円（共有の場合は2,000万円）を控除でき、税負担を大きく軽減できます。
さらに小規模宅地の特例と併用することで、より高い節税効果が期待できる点にも注目しましょう。
制度の利用にあたっては、適用要件と申告期限を必ず確認することが不可欠です。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をサポートしております。
ぜひ、お気軽にご相談ください。