不動産売却時の「現状渡し」とは？売主と買主互いのメリットとデメリットは？

不動産を売却する際に、壁紙の剥がれや設備の故障がある場合、修繕してから買主に引き渡すのが一般的です。
しかしながら、物件の状態や売主の状況によっては修繕をせずにそのまま引き渡す「現状渡し」が良い場合もあります。
そこで今回は、はじめて不動産売却をする方へ向けて、不動産売却時における「現状渡し」とはどのような状態をいうのか、またそのメリットとデメリットについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

不動産売却時の「現状渡し」とは？契約不適合責任はどうなる？

築年数の経った物件は、修繕してから引き渡そうにも修繕費用が大幅にかかり、売却益ではまかなえない可能性があります。
そういう場合に検討したいのが、「現状渡し」です。
ここでは「現状渡し」とは何かについてご説明します。

現状渡しとは？

現状渡しとは、売却する物件にキズや設備の故障など、不具合がある場合でも修繕せずに「現状のまま」売却することをいいます。
一般的には売却する不動産に不具合がある場合は修繕し、売却金額にある程度費用を上乗せできますが、経年数の経った物件の場合はそれも難しいでしょう。
なぜならば築後年数の経った不動産は、修繕費用が大幅にかかるため、かかった費用を売却金額に上乗せすると相場とズレが生じてしまうからです。
そのような場合に有効なのが「現状渡し」です。
現状渡しの場合、修繕費用を払う必要もなく、大幅に経費を節約できます。
またすぐに売却活動をはじめられるため、急ぎで売却したい方にもおすすめの売却方法です。

「現状渡し」の際に押さえておくべき！「契約不適合責任」とは？

手間も費用もかからない「現状渡し」ですが、欠陥部分を修繕しないまま引き渡すため、トラブルに発展する可能性もあります。
ここでは、「現状渡し」の物件を売却する際にきちんと押さえておくべき「契約不適合責任」と「告知義務」についてご説明します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、種類・品質・数量において、契約内容に適合しないものを引き渡した場合の売主の責任をいいます。
つまり不動産売却をする場合、引き渡した物件において、契約内容と異なる点があることがわかった場合に売主が責任を負うことになります。
たとえば契約書に記載がなく、引き渡してからシロアリがいるとわかった場合は、契約に適合しない物件として売主は「契約不適合責任」を負う必要があります。
契約不適合責任においては、契約書に書かれているかいないかが重要なポイントです。
そのため現状渡しの場合でも不具合がある箇所は、すべて契約書へ記載しておくと良いでしょう。
告知義務とは？
現状渡しで不動産売却をする際には、売主は買主へ物件の状態をすべて説明する「告知義務」を果たさなければなりません。
告知義務とは、売却する不動産に瑕疵（本来の品質や性能を欠くこと）がある場合、買主に伝える義務をいいます。
売却前に瑕疵を把握するためには、「インスペクション」の実施が有効です。
インスペクションは、建物の状態を把握するための調査で、専門の講習を受けた有資格者の建築士により調査をおこないます。
現状渡しで不動産売却する際は、「契約不適合責任」と「告知義務」についても理解しておくことが大切です。

「現状渡し」で不動産売却をする場合の売主と買主のメリット

では次に不動産売却時に現状渡しをするメリットについて見ていきましょう。

メリット1．不動産売却時のコストを抑えられる

現状渡しの最大のメリットは、不動産売却時にかかる修繕費用などのコストを抑えられることです。
不動産売却時には、壊れている箇所や汚れの酷い部分がある場合、売主負担により修理や交換などの修繕をしてから引き渡すことが一般的です。
しかしながら経年劣化や損傷箇所が多い物件の場合、かかった費用を上乗せして売り出すと、近隣相場よりも高くなる可能性があります。
その点、現状渡しなら、そのままの状態で売却しますので、修繕にかかる手間や費用を抑えられます。
自分好みの物件へリノベーションしたいと考えている買主にとっては、物件を安く購入できるため、メリットは大きいでしょう。

メリット2．修繕しない分早期売却が可能

現状渡しの2つ目のメリットは、早期売却が可能になることです。
通常不動産売却による修繕をする場合は、業者の選定や見積り、工事などで完了するまでに多くの時間を要します。
その点現状渡しは、「不動産売却をする」と決定したらすぐにでも売却活動がはじめられるため、早期売却が可能になります。
急ぎで物件を探している買主にとっても、すぐに購入できるためメリットとなるでしょう。

メリット3．買取なら「契約不適合責任」が免責になる

現状渡しでの不動産売却が難しい場合は、不動産会社へ買取の依頼をするのも良いでしょう。
不動産会社へ買取を依頼するメリットとしては、前項でご紹介しました「契約不適合責任」が免責になることです。
経年劣化や損傷が激しい不動産の場合は、修繕しようにも多くの費用や手間がかかります。
またなんとか修繕して売却しても、古い建物の場合は引き渡し後に不具合が見つかってしまい「契約不適合責任」に問われる可能性もあるでしょう。
しかしながら不動産会社への買取の依頼をすれば「契約不適合責任」は免責されるため、古い建物でも安心して売却できます。
また不動産会社にとっても直接買取することで、時間をかけずに物件を仕入れられるため、互いにメリットのある売却方法の1つでしょう。

「現状渡し」で不動産売却をする場合の売主と買主のデメリット

現状渡しをする場合、売主と買主ともに気を付けなければならないデメリットがあります。
ここでは、売主と買主両者における現状渡しのデメリットについて解説します。

デメリット1．契約不適合責任による負担が不明確

現状渡しにおいてもっとも気を付けたいのは、「どのような不具合が隠れているのかわからないこと」です。
きちんと修繕してから引き渡す場合は、不具合箇所を調査し「契約不適合責任」に問われないようあらかじめ契約書に不具合箇所があると記載できます。
ところが現状渡しの場合は、修繕しないまま引き渡すため、あとから不具合を発見される可能性もあるのです。
売主は引き渡し後に修繕費用の請求や、場合によっては損害賠償請求される可能性があるというリスクがあります。
また買主側もどのような不具合が潜んでいて、どの程度進行しているのかわからないまま購入することになるのはデメリットと言えるでしょう。
このような売却後のトラブルを避けるためにも、現状渡しでの不動産売却でも冒頭でご紹介しました「インスペクション」の実施を検討してみると良いでしょう。

デメリット2．売却価格が相場よりも下がる可能性がある

現状渡しのもう1つのデメリットが、相場よりも売却価格が下がってしまうことです。
現状渡しの場合、不具合箇所や修繕箇所があるものとして取引されるため、買主から修繕費用として値引きを求められることが一般的です。
そのため、買主から値引き交渉されることを前提とし、売却価格を定めると良いでしょう。
買主は安い物件を仕入れる分、さまざなリスクや費用がかかることを考慮して購入しないと、後々思った以上に費用がかかる場合もあるため注意が必要です。

まとめ

「現状渡し」による不動産売却は、修繕による費用や手間がかからないため、古い不動産を売却する場合や急ぎで売却したい場合に有効な売却方法です。
一方で、きちんと瑕疵を把握し「契約不適合責任」や「告知義務」を果たさなければ、トラブルになる可能性もあるため、注意が必要です。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで現状渡しによる不動産売却をご検討中の方は、「北摂不動産.com」までお気軽にご相談ください。